Upravljanje zgradom je zakonska obaveza svake stambene zajednice, a efikasno i transparentno upravljanje stambenim zgradama ključno je za bezbednost, funkcionalnost i dugoročno očuvanje zajedničkih prostora.
Bilo da je u pitanju zgrada sa nekoliko stanova ili veći stambeni kompleks, pravilno organizovano upravljanje donosi sigurnost, red i bolju kontrolu troškova.
U tom efikasnom upravljanju zgradom, nezaobilazno je praćenje zakona, pravljenje godišnjeg plana i praćenje smernica vodiča.
Zašto je važno upravljanje zgradom?
Upravljanje zgradom omogućava stanarima bezbedno, uredno i funkcionalno okruženje, uz jasan pregled troškova i odgovornosti.
Dobro upravljanje zgradom obezbeđuje:
- efikasno rešavanje kvarova,
- redovno održavanje zajedničkih prostora i
- transparentnu komunikaciju sa stanarima.
Kada postoji sistem, postoji i red, a to se direktno odražava na kvalitet života svih stanara. Budući da je upravljanje zgrade ključno, važno je znati i šta sve ono podrazumeva u praksi.
Šta znači upravljanje zgradom?
Upravljanje zgradom znači sistematsko organizovanje svih aktivnosti koje se odnose na funkcionisanje zajedničkih delova zgrade – od administracije i finansija, do tehničkog održavanja.
Konkretno, upravljanje zgradom uključuje:
- planiranje budžeta,
- evidentiranje troškova,
- prijavu kvarova i
- sprovođenje odluka stambene zajednice
Definicija iz Zakona o stanovanju
Prema Zakonu o stanovanju, upravljanje zgradom je skup poslova kojima se obezbeđuje korišćenje, održavanje i unapređenje zajedničkih delova objekta, kao i izvršavanje odluka stambene zajednice.
Obaveze koje spadaju pod upravljanje zgradama
Obaveze koje spadaju pod upravljanje zgradama su brojne i tiču se svakog aspekta koji doprinosi neometanom funkcionisanju stambene zajednice.
Obaveze koje spadaju pod upravljanje zgradom obuhvataju:
- Organizaciju redovnog i interventnog održavanja
- Digitalno evidentiranje i obračun troškova
- Izveštavanje stanara i zajednice
- Sprovođenje odluka skupštine stanara
- Vođenje zakonom propisane dokumentacije
- Planiranje godišnjeg budžeta i nadzor nad realizacijom
Kako bi sve obaveze bile ispunjene na strukturisan način, od suštinskog je značaja postojanje godišnjeg plana i programa upravljanja zgradom.
Godišnji program i plan upravljanja zgradom
Godišnji program upravljanja zgradom predstavlja osnovni dokument kojim se planiraju aktivnosti i troškovi za tekuću godinu.
On omogućava zajednici da na jasan i transparentan način prati kako se upravlja sredstvima.
Godišnji plan upravljanja zgradom najčešće uključuje:
- Liste planiranih radova i intervencija
- Budžet po kategorijama (održavanje, servis, administracija)
- Plan dugoročnog investicionog održavanja
Godišnji program predlaže upravnik, a usvaja ga skupština stanara.
Ali ko zapravo može preuzeti ulogu upravnika i biti zadužen za sprovođenje ovog programa kao i svih aktivnosti vezanih za upravljanje zgradom.
Ko može upravljati zgradama?
Po zakonu, zgradama može upravljati lice koja se naziva upravnik zgrade, a mogu biti vlasnici posebnog dela određene zgrade (jedan od stanara zgrade) ili lice koje ima licencu za upravljanje zgradom i zaposleno je u specijalizovanoj agenciji.
Vlasnik posebnog dela zgrade
U manjim zajednicama, upravnik može biti jedan od stanara. Tada pričamo o upravniku zgrade iz redova stanara koji ima često volontersku ulogu, ali podrazumeva ozbiljnu odgovornost i sprovođenje svih zakonskih obaveza.
Firme za upravljanje zgradama – Licencirani upravnik
Firme specijalizovane za upravljanje zgradama obezbeđuju stručno lice sa licencom, odnosno profesionalnog upravnika zgrade, koji u zgradi brine o vođenju svih procesa, uključujući digitalnu evidenciju, pravnu usklađenost i transparentan obračun.
Ukoliko želite da saznate više o prednostima koje donose firme za profesionalno upravljanje zgradama, pogledajte našu stranicu “Profesionalno upravljanje zgradama”.
JP Gradsko stambeno i upravljanje zgradom
U velikim gradovima kao što je Beograd, JP Gradsko stambeno takođe pruža usluge upravljanja zgradama, posebno starijim objektima i zgradama sa specifičnim zahtevima.
Ipak, iskustva stanara često ukazuju na određene manjkavosti ovog modela – sporija komunikacija, birokratske procedure i nedostatak personalizovanog pristupa mogu otežati efikasno rešavanje problema.
Ipak, bez obzira na izbor i prednosti i mane svakog tipa upravljača zgradom, svi akteri moraju poštovati propise koji regulišu ovu oblast.
Zakon o upravljanju zgradama u Srbiji
Upravljanje zgradama u Srbiji definišu zakonski propisi iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, Pravilnik o načinu vođenja stambenih zajednica i upravljanja zgradama i Zakon o Agenciji za privredne registre (APR) koji precizno određuju odgovornosti stambenih zajednica, prava stanara i obaveze upravnika.
Ovi zakoni i prateći pravilnici daju okvir za organizovano vođenje zgrade, donošenje odluka, vođenje evidencije i kontrolu rada.
Pregled Zakona o stanovanju i održavanju zgrada
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, propisane su sledeće stavke koje se tiču vođenja zgrade:
- Obavezno formiranje stambene zajednice
- Izbor upravnika
- Donošenje godišnjeg programa
- Vođenje evidencije i izveštavanje
- Mehanizme kontrole i odgovornosti
Šta propisuje pravilnik o upravljanju zgradama
Pravilnik o upravljanju zgradama bliže definiše tehničke i administrativne aspekte upravljanja, uključujući:
- Formu i sadržaj programa
- Način donošenja odluka
- Evidentiranje kvarova i intervencija
- Komunikaciju sa stanarima
Obaveze zajednica stanara
Prema Zakonu i pravilnicima, definisane su i obaveze stambene zajednice:
- Registrovanje zajednice kod nadležnih organa
- Održavanje skupštine stanara
- Usvajanje godišnjeg programa
- Praćenje rada i izveštaja upravnika
Kako bi stambene zajednice lakše razumele kako da sve ovo primene u praksi, pripremili smo koristan vodič.
Vodič za upravljanje zgradama – Praktične smernice
Kako bi stanarima i zajednicama bilo lakše da se snađu u različitim situacijama, ovaj deo možete posmatrati kao praktičan vodič kroz relevantne teme.
Pripremili smo izbor korisnih članaka koji detaljno obrađuju ključne aspekte upravljanja zgradom (PDF vodič za upravljanje zgradom je u pripremi):
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
- Kućni red i njegove obaveze
- Upravnik iz redova stanara
- Obaveze upravnika zgrade
- Koliko traje mandat upravnika zgrade
- Kako smeniti upravnika zgrade
- Kome prijaviti upravnika zgrade
- Krivična odgovornost upravnika
Ovi tekstovi služe kao praktične smernice za stambene zajednice.
Na kraju, postavlja se pitanje: kako izabrati najbolji model upravljanja za konkretnu zgradu?
Odaberite najbolji način upravljanja – Beostan Upravnik
Odabir načina upravljanja zavisi od veličine zgrade, tehničkog stanja, zahteva stanara i kapaciteta same zajednice.
Dok neke manje zgrade funkcionišu uz upravnika iz redova stanara, u praksi se često pokazuje da ovakav model ima svoja ograničenja – nedostatak vremena, iskustva ili resursa može dovesti do kašnjenja i nepotpunog sprovođenja obaveza.
Profesionalno upravljanje zgradama, sa druge strane, donosi organizovaniji pristup i sigurnost da će sve zakonske i tehničke obaveze biti sprovedene pravovremeno.
Licencirani upravnici koriste digitalnu evidenciju, vode računa o transparentnosti troškova i imaju razvijene procedure za brže rešavanje kvarova i komunikaciju sa stanarima.
Ako vaša zajednica želi stabilno, transparentno i stručno vođenje, sa brojnim pozitivnim iskustvima stanara, profesionalno upravljanje zgradom u Beogradu agencije Beostan Upravnik predstavlja veoma pouzdano rešenje.
