Stambena zgrada je građevinski objekat namenjen za stanovanje jednog ili više domaćinstava.
U svakodnevnom govoru, izraz stambena zgrada najčešće se odnosi na objekte kolektivnog stanovanja, ali obuhvata i porodične kuće, poslovno-stambene objekte, kao i montažne i moderne zgrade.
U Srbiji, naročito u urbanim sredinama poput Beograda, stambene zgrade čine osnovu stanovanja većine građana.
U nastavku teksta bavićemo se definicijom, podelama i zakonskim odrednicama koji se tiču stanovanja i održavanja stambene zgrade.
Šta je stambena zgrada?
Stambena zgrada je, prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, građevina namenjena trajnom stanovanju, podeljena po etažama i sastoji se od najmanje tri stana.
Takođe, stambena zgrada poseduje i zajedničke delove poput hodnika, stepeništa, zidova, krova, liftova, kao i ulaza, koji moraju biti osvetljeni, bezbedni i održavani.
Sve zgrade koje ispunjavaju ove uslove mogu se podeliti u nekoliko tipova.
Tipovi stambene zgrade
Razlikujemo više tipova stambenih zgrada, zavisno od broja korisnika, namene, načina gradnje i lokacije.
Najčešće se stambene zgrade dele na:
- Porodične
- kolektivne i
- stambeno-poslovne zgrade.
Porodična stambena zgrada
Porodična stambena zgrada (kuća) je objekat koji služi za stanovanje jedne porodice. Sastoji se od najviše dva stana i koristi se isključivo za namenu stanovanja.
To su najčešće porodične stambene kuće, a mogu biti prizemne, spratne, moderne ili montažne. Porodične stambene zgrade nazivaju se još i individualnim stambenim objektima.
Kolektivna stambena zgrada
Kolektivna stambena zgrada sastoji se od više stanova i ima više vlasnika, te u njoj stanuje više porodica. Ove zgrade imaju zajedničke prostore i infrastrukturu i podložne su posebnom režimu upravljanja.
Niže u tekstu ćemo vam objasniti šta se podrazumeva pod režimom upravljanja i kako se on ostvaruje.
Poslovno-stambena zgrada
Poslovno-stambena zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora. Ovo predstavlja objekat koji kombinuje stanove i poslovne prostore (lokale i kancelarije). U slučaju stambeno-poslovne zgrade, važno je da stambena površina preovladava da bi se objekat smatrao stambenim.
Delovi stambene zgrade – Posebni i zajednički
Stambena zgrada sastavljena je od posebnih i zajedničkih delova zgrade.
Međutim pored ova dva tipa prostorija, u zgradi mogu postojati i prostorije koje nazivamo samostalnim delovima zgrade i u njima se obično nalaze transformatorske stanice i skloništa, te tehnički uređaji.
Opet, razlikovanje dva osnovna tipa prostora – posebnih i zajedničkih delova zgrade, ključno je za upravljanje i održavanje objekta.
Posebni deo stambene zgrade
Posebni deo zgrade predstavlja posebnu funkcionalnu celinu u zgradi koja se nalazi u pojedinačnom vlasništvu.
Vlasnik ima pravo da raspolaže tim prostorom, ali u skladu sa pravilima stambene zajednice i kućnom redu zgrade. Vlasnici posebnih delova zgrade nazivaju se još i “stanari” (više o stanarima i vlasnicima u zgradi kasnije u tekstu).
Posebna funkcionalna celina zgrade može da bude:
- Stan
- Poslovni prostor
- Garaža
- Garažno mesto
Prelazeći sa privatnih prostora, sledeći važan segment čine zajednički delovi zgrade, koje svi stanari koriste i zajednički održavaju.
Zajednički delovi stambene zgrade
Svi delovi koji ne pripadaju posebnim ili samostalnim delovima zgrade, a služe za njihovo korišćenje, predstavljaju zajedničke delove zgrade.
Zajednički delovi zgrade su:
- Zajednički prostori (podrum, biciklarnica, stepenište, tavanski prostor, prostorija za agregat itd.)
- Zajednička instalacija, oprema i uređaji (instalacije, gromobrani, aparati za gašenje požara, lift, itd.)
- Zajednički građevinski elementi (noseći zidovi, noseći stubovi, temelj…)
Pravilno upravljanje i održavanje zajedničkih delova i generalno način funkcionisanja stambene zgrade uređen je zakonski i predstavlja obavezu svih stanara.
Postoji više zakona i pravnih akata koji uređuju stambene zgrade u Srbiji, a detaljnije o njima u narednoj sekciji.
Pravni okvir i zakonske obaveze u stambenim zgradama
Pravni okvir koji uređuje stambene zgrade u Srbiji obuhvata Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o planiranju i izgradnji i podzakonske akte lokalnih samouprava.
Najvažniji propisi vezani za stambene zgrade odnose se na:
- Obavezu upravljanja zgradom
- Registraciju stambene zajednice
- Upravljanje i održavanje
- Finansiranje troškova
- Odgovornost za štetu i bezbednost
Lokalne samouprave mogu dodatno urediti način sprovođenja ovih obaveza, kao i uvesti evidencije, kontrolne mehanizme i kaznene mere za nepoštovanje propisa.
Prelazak sa pravnog okvira na konkretna prava i obaveze stanara zahteva razumevanje ko su vlasnici u zgradi i kakvu ulogu imaju u njenom funkcionisanju.
Ko su vlasnici posebnih delova u zgradi i koja su im prava?
Vlasnici posebnih delova u zgradi (stanova, garaža, garažnih mesta ili lokala) su fizička ili pravna lica.
Stanari su fizička lica koja su vlasnici posebnih delova u stambenoj zgradi.
Lokale i poslovne prostore u okviru zgrade mogu da poseduju pravna lica.
I stanari i pravna lica imaju pravo da koriste zajedničke delove, ali i obavezu da učestvuju u troškovima održavanja i odlučivanju u okviru stambene zajednice.
Njihova prava i obaveze jasno su definisane zakonskim propisima i internim aktima zgrade.
Prava vlasnika posebnih delova uključuju:
- vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu,
- izvodi radove (popravke, adaptacije i sl) u svom posebnom delu, u skladu sa zakonom,
- vršenje popravki i drugih radova na zajedničkim delovima zgrade,
- korišćenje zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
- pokretanje postupka pred nedležnim sudom protiv odluka skupštine stambene zajednice koje su donete suprotno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada,
- da mu se prvom ponudi prenos prava svojine (pravo prečeg prenosa) nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja,
- pokretanje inicijative za zakazivanje sednice skupštene stambene zajednice,
- zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice ukoliko to ne učini upravnik,
- podnošenje prijave za uvođenje prinudne uprave jedinici lokalne samouprave,
- zahtevanje od upravnika/profesionalnog upravnika da mu omogući vršenje uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice
- druga prava u skladu sa zakonom.
Obaveze vlasnika posebnih delova su:
- da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
- da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
- da održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
- da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
- da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
- da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
- da se pridržava donetih pravila vlasnika,
- da se prudržava propisanog kućnog reda,
- da obavesti upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
- druge obaveze u skladu sa zakonom.
Prava i dužnosti vlasnika imaju direktan uticaj na funkcionisanje i kvalitet života u zgradi, te je važno da budu upoznati sa svim aspektima zajedničkog stanovanja.
Vlasnici posebnih delova imaju pravo da koriste zajedničke delove zgrade, ali i obavezu da učestvuju u troškovima održavanja i odlučivanju u okviru stambene zajednice.
Stambena zajednica
Stambena zajednica je pravni oblik udruživanja svih vlasnika u zgradi.
Registruje se u lokalnoj samoupravi i ima svoj PIB, te može da sklapa ugovore, angažuje izvođače i upravlja fondom za održavanje.
Stambena zajednica donosi odluke na skupštini vlasnika, a odluke se donose većinom glasova, u skladu sa zakonom.
Kako bi stambena zajednica mogla da funkcioniše u praksi i sprovodi odluke u ime svih vlasnika, neophodno je da ima jasno određenu osobu koja će je zastupati — upravnika.
Gde je neophodan upravnik i za koje vrste zgrada je obavezno upravljanje i održavanje?
Obaveza upravljanja i održavanja postoji za sve kolektivne stambene zgrade, a jedina grupa zgrada koja nije obuhvaćena ovom obavezom su porodične kuće, odnosno individualne zgrade.
Sve ostale grupe stambenih zgrada zahtevaju upravljanje i održavanje pa samim tim i neku vrstu upravnika zgrade koji rukovodi održavanjem i funkcionisanjem zgrade.
S tim u vezi postoje dva tipa upravnika zgrade:
- Upravnik zgrade iz redova stanara
- Profesionalni upravnik zgrade
Upravnik zgrade iz redova stanara
Upravnik iz redova stanara bira se na skupštini stambene zajednice. Ovo lice, koje je i sam vlasnik posebnog dela u zgradi, ima zadatak da vodi evidenciju, priprema i saziva sastanke, koordinira poslove oko održavanja i sprovodi odluke skupštine.
On takođe komunicira sa lokalnim vlastima i pruža stanarima informacije o obavezama i tekućim aktivnostima u zgradi.
Profesionalni upravnik
Ako stanari to žele ili ne mogu da se dogovore o izboru upravnika iz svojih redova, mogu angažovati profesionalnog upravnika.
To je fizičko lice sa licencom koje obavlja sve funkcije upravljanja zgradom, uključujući tehničko i finansijsko vođenje, komunikaciju sa institucijama i nadzor nad izvođenjem radova. Profesionalni upravnik radi uz nadoknadu, po ugovoru sa stambenom zajednicom.
Stambene zgrade u brojkama: Statistika Srbije i Beograda
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku iz 2022., u Srbiji je popisano ukupno 2.261.051 stambenih zgrada.
Najzastupljeniji individualni stambeni objekti u Srbiji su kuće sa jednim stanom i čine čak 87,7 %, dok višestambene zgrade sa tri i više stanova učestvuju sa svega 4 % u ukupnom fondu.
U pogledu stanova, popis 2022. evidentirao je ukupno 3.613.352 stana, prosečne površine 74,7 m². Većina stanova (63,2 %) nalazi se u prizemlju, a svega 5,2 % iznad četvrtog sprata.
Najveći deo stanova (65,3 %) nalazi se u kućama sa jednim ili dva stana, dok se 34,6 % nalazi u višestambenim objektima.
Po visini dominiraju prizemne kuće – 84 % stambenih zgrada ima samo prizemlje. Nebodera sa 10 i više spratova ima ukupno 1.269, od kojih je više od polovine u Beogradu (720).
Stambene zgrade u Beogradu
Stambeni fond Beograda obuhvata širok spektar objekata – od višespratnica na Novom Beogradu, Karaburmi i Konjarniku, do luksuznih kompleksa poput Beograda na Vodi, West 65, Skyline Belgrade, Central Garden i A Bloka.
Tu su i poznate zgrade iz perioda moderne, poput:
- Solitera na Ušću,
- zgrada Geneks (poznata kao Zapadna kapija Beograda),
- stambeni blokovi u naseljima Cerak Vinogradi, Braće Jerković i Medaković.
Zahvaljujući višedecenijskom urbanom razvoju, Beograd danas ima raznovrstan fond stambenih zgrada, koji se razlikuju po arhitekturi, starosti, veličini i načinu upravljanja.
Ove zgrade čine osnovu stanovanja za većinu stanovnika prestonice i odražavaju promene u načinu života kroz vreme.
FAQ
Ko je vlasnik zemljišta oko stambene zgrade?
Vlasnik zemljišta oko stambene zgrade (dvorište, parking) je u načelu cela stambena zajednica, osim ako drugačije nije upisano u katastar.
Ko odlučuje o investicijama i većim radovima u zgradi?
Odluke o investicijama i većim radovima u zgradi donosi skupština stanara (stambena zajednica) većinom glasova, u skladu sa zakonom i pravilima zajednice.
Da li zajednički delovi mogu da se otuđe ili daju u zakup?
Zajednički delovi mogu da se otuđe ili daju u zakup uz saglasnost stanara i po utvrđenom postupku. Sredstva idu u budžet stambene zajednice.
Između propisa i međuljudskih odnosa u stambenoj zgradi
Stambena zgrada ne predstavlja samo mesto u kom kvalitet života zavisi samo od materijala od kog je zgrada napravljena, lokacije zgrade ili količine parkinga.
U većoj meri kvalitet života u stambenoj zgradi zavisi od načina funkcionisanja zgrade, njenog održavanja i međuljudskih odnosa.
Iz tog razloga, pored fizičkih kvaliteta građevine, za miran i bezbrižan život u zgradi treba težiti ka tome da zgrada fukcioniše besprekorno što je rezultat složne stambene zajednice i dobro upravnika.
Pravilno vođenje stambene zgrade uvek vodi ka zdravim međuljudskim i komšijskim odnosima, što znači lepši život za sve.
