Zakon o stanovanju i održavanju zgrada Republike Srbije, koji je stupio na snagu 31. decembra 2016. godine, predstavlja ključni pravni okvir za upravljanje i održavanje stambenih zajednica.
Njegov cilj je da obezbedi bezbednost, funkcionalnost i kvalitet života u stambenim zgradama kroz jasno definisane obaveze i prava etažnih vlasnika, kao i kroz profesionalizaciju upravljanja zgradama.
Kroz pregled najvažnijih članova, predstavićemo kako se zakon o stanovanju primenjuje u praksi i šta znači novi zakon o stanovanju za sve učesnike u zajedničkom stanovanju i koje izmene je on doneo.
Osnovne odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada
Osnovne odredbe Zakona propisuju da svaka stambena zgrada mora imati stambenu zajednicu, koja se sastoji od svih vlasnika posebnih delova zgrade.
Stambena zajednica ima status pravnog lica i odgovorna je za upravljanje i održavanje zajedničkih delova zgrade. Osnovni organi stambene zajednice su skupština stanara i upravnik.
Uvođenje novog zakona o stanovanju i održavanju zgrada Srbije donelo je brojne izmene koje utiču na svakodnevni život svih etažnih vlasnika i stanara (više o izmenama kasnije u tekstu).
Ovaj zakon reguliše stanovanje i jasno definiše prava, obaveze i odnose unutar stambenih zajednica.
Kako bi bile jasnije, ključne zakonske odredbe mogu se grupisati u četiri tematske celine:
- Upravljanje zgradom – ko donosi odluke, kako funkcioniše skupština stanara i koji je pravni okvir za rad zajednice
- Održavanje zgrada – šta sve spada u redovno i investiciono održavanje i kako se troškovi raspoređuju
- Profesionalni upravnici – ko su oni, kada se angažuju i koje su njihove odgovornosti
- Prava i obaveze vlasnika – kako zakon štiti interese stanara i koje su njihove zakonske odgovornosti
U nastavku su predstavljeni najvažniji delovi zakona kroz ove praktične kategorije.
Zakonska odredba o upravljanju stambenim zgradama
Upravljanje stambenim zgradama obuhvata organizaciju i sprovođenje aktivnosti koje se odnose na održavanje, korišćenje i unapređenje zajedničkih delova zgrade.
Skupština stanara donosi odluke o važnim pitanjima, kao što su izbor upravnika, usvajanje programa održavanja i budžeta, kao i donošenje pravila vlasnika.
Zakonska odredba o profesionalnim upravnicima
Zakon omogućava angažovanje profesionalnih upravnika kao što je Beostan Upravnik, koji su licencirani stručnjaci za upravljanje zgradama. Profesionalni upravnici preuzimaju odgovornost za vođenje evidencije, organizaciju održavanja, finansijsko upravljanje i sprovođenje odluka skupštine stanara.
Angažovanje profesionalnog upravnika može biti posebno korisno u slučajevima kada stanari nisu u mogućnosti da sami efikasno upravljaju zgradom.
Važno je napomenuti da profesionalni upravnik svoj posao mora da radi odgovorno i po zakonu i za svako nezakonito ili nekorektno postupanje, može biti prijavljen inspekciji, snositi krivičnu odgovornost i takođe, profesionalni upravnik može biti smenjen.
Zakonska odredba o održavanju zgrada
Održavanje zgrada podrazumeva redovno i investiciono održavanje zajedničkih delova, kao što su krov, fasada, hodnici, instalacije i drugo.
Prema Zakonu o održavanju stambenih zgrada Srbije, etažni vlasnici su dužni da učestvuju u troškovima održavanja u skladu sa svojim udelom u zajedničkim delovima.
Skupština stanara donosi program održavanja i odlučuje o načinu finansiranja potrebnih radova.
Upravo zbog složenosti upravljanja i finansiranja održavanja, donete su i važne izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koje preciznije definišu obaveze stanara, ulogu profesionalnih upravnika i način donošenja odluka u stambenim zajednicama.
Novi zakon i izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrade
U septembru 2023. godine, Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Republike Srbije pokrenulo je javnu raspravu o Nacrtu zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Ova rasprava obuhvatila je sedam gradova širom Srbije, uključujući i Beograd.
Ključne predložene izmene u novom zakonu uključuju:
- Stambena zajednica kao nedobitna organizacija: Precizira se da stambena zajednica može ostvarivati prihode izdavanjem zajedničkih delova zgrade na tržištu, pri čemu se ti prihodi koriste isključivo za potrebe održavanja zgrade.
- Obavezno osiguranje od štete trećim licima: Za zgrade sa pet i više stanova uvodi se obaveza zaključenja ugovora o osiguranju od štete trećim licima na zajedničkim delovima zgrade.
- Uvođenje „zajednica ulaza“: Za zgrade koje imaju više fizički razdvojenih celina predviđa se formiranje „zajednica ulaza“, što omogućava efikasnije upravljanje i odlučivanje unutar takvih objekata.
- Povećanje pristupačnosti za lica sa invaliditetom: Za odluke o postavljanju rampi ili liftova za invalide sada je dovoljna odluka obične većine prisutnih na sastanku stambene zajednice.
- Unapređenje rada skupštine stambene zajednice: Precizira se način odlučivanja u specifičnim situacijama, kao što su davanje ovlašćenja članu porodičnog domaćinstva ili zakupcu za zastupanje na skupštini, kao i učešće naslednika preminulog vlasnika pre okončanja ostavinskog postupka.
- Registar stambenih zajednica: Predlaže se dodavanje novih informacija u Registar stambenih zajednica, kao što su „program održavanja“ i „izveštaj o osiguranju“, koji će biti javno dostupni radi olakšanja inspekcijskog nadzora.
- Profesionalno upravljanje zgradama: Upravljačke funkcije se prenose sa pojedinačnih profesionalnih upravnika na „organizatore profesionalnog upravljanja“, koji su pravna lica.
Ove izmene imaju za cilj da unaprede funkcionisanje stambenih zajednica, povećaju sigurnost stanara i obezbede transparentnije i efikasnije upravljanje stambenim objektima.
Predložene izmene zakona takođe direktno utiču na svakodnevni život vlasnika stanova, jer preciznije definišu njihova prava, obaveze i ulogu u funkcionisanju stambene zajednice.
Prava i obaveze vlasnika stanova
Vlasnici stanova imaju pravo da:
- učestvuju u upravljanju zgradom,
- koriste zajedničke delove u skladu sa njihovom namenom i
- budu informisani o odlukama stambene zajednice.
Istovremeno, imaju obavezu da:
- učestvuju u troškovima održavanja,
- poštuju kućni red i
- ne ometaju druge stanare u korišćenju svojih stanova.
U slučaju nepoštovanja obaveza, stambena zajednica može preduzeti odgovarajuće mere u skladu sa zakonom.
Česta pitanja – Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
Da li je angažovanje profesionalnog upravnika obavezno po zakonu za sve stambene zajednice?
Angažovanje profesionalnog upravnika po zakonu nije obavezno za sve stambene zajednice, ali je preporučljivo, posebno u većim zgradama ili kada stanari nisu u mogućnosti da sami efikasno upravljaju zgradom.
Koji su rokovi za sprovođenje obaveznih radova na održavanju zgrade po zakonu?
Zakon ne precizira tačne rokove za sprovođenje obaveznih radova na održavanju zgrade. Međutim, stambena zajednica je odgovorna za redovno i investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade.
Kako se po zakonu finansira održavanje zajedničkih delova zgrade?
Po zakonu, finansiranje održavanja zajedničkih delova zgrade obezbeđuje se kroz sredstva koja etažni vlasnici uplaćuju na mesečnom nivou. Visina mesečne naknade određuje se odlukom skupštine stanara, u skladu sa potrebama za održavanje.
Profesionalno upravljanje Beostan – Ključ za bezbedno i funkcionalno stanovanje
U svetlu najnovijih izmena Zakona o stanovanju i održavanju zgrada Srbije, jasno je da se akcenat stavlja na profesionalizaciju upravljanja stambenim zajednicama.
Za stanare u Beogradu koji žele da usklade svoje stambene zajednice sa zakonskim propisima i obezbede efikasno upravljanje, preporučujemo saradnju sa profesionalnim upravnicima.
Za više informacija o uslugama profesionalnog upravljanja zgradama budite slobodni da nas kontaktirate.
Ne čekajte da problemi eskaliraju – obezbedite sigurnost i funkcionalnost vaše zgrade već danas.
