Kada zgrada nema izabranog upravnika, zakon nalaže da se imenuje prinudni upravnik zgrade radi upravljanja i održavanja zajedničke imovine.
Ova forma uprave je zakonski uređena i predstavlja metod za rešavanje pravnog vakuuma u stambenim zajednicama.
Prinudni upravnik stambene zajednice se postavlja kada skupština stanara ne funkcioniše pravilno, i tada upravljanje postaje institucionalno i profesionalno.
Najvažnije iz teksta
- Prinudni upravnik zgrade se uvodi kada nema funkcionalnog upravnika; postavlja ga lokalna samouprava uz zakonski proceduru.
- Prinudni upravnik zgrada ima sve obaveze kao i profesionalni upravnik, ali s manjim budžetom i bez direktnog učešća stanara.
- Njegova cena zavisi od grada i najčešće je viša u odnosu na upravnike iz redova stanara, ali niža od pojedinih profesionalaca.
Šta predstavlja prinudni upravnik zgrade i koje su situacije uvođenja?
Prinudni upravnik je lice koje imenuje jedinica lokalne samouprave (najčešće opština ili grad), u slučajevima kada stambena zajednica ne ispunjava zakonsku obavezu da ima izabranog upravnika.
U pitanju je sistem prinudne profesionalne uprave koji dolazi kao posledica neorganizovanosti ili nefunkcionalnosti skupštine stanara.
Prema zakonu, prinudna uprava se uvodi po osnovu člana 57 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Situacije uvođenja prinudnog upravnika:
- Izostanak zakonski propisanog izbora upravnika
- Odbijanje stanara da sarađuju
- Neuspešne procedure za izbor profesionalnog upravnika
Dakle, ukoliko stanari ne odaberu jednu od dve standardne opcije – upravnik zgrade iz redova stanara ili profesionalnog upravnika, lokalna samouprava im nameće treću opciju upravljanja zgradom.
Pojedinosti svakog tipa upravnika zgrade pogledajmo u tabeli “Modeli upravljanja stambenim zajednicama”.
| Vrsta upravnika | Postavlja | Potreban dogovor stanara | Ima profesionalnu licencu | Ima pravo bez saglasnosti | Cena |
| Upravnik iz reda stanara | Skupština stanara | Da | Ne | Ne | Najniža |
| Profesionalni upravnik | Ugovor sa zajednicom | Da | Da | Ne | Varira |
| Prinudni upravnik | Lokalna samouprava | Ne | Da | Da | Fiksna, određena |
Tabela 1: Modeli upravljanja stambenim zgradama
Da bismo bolje razumeli ulogu prinudnog upravnika, važno je upoznati se i sa njegovim nadležnostima i poslovima.
Nadležnosti i odgovornosti prinudnog upravnika zgrade
Prinudni upravnik preuzima sve zakonske odgovornosti i standardne obaveze upravnika zgrade, ali uz specifične parametre funkcionisanja.
Standardne obaveze prinudnog upravnika zgrade:
- Zastupanje zgrade pred institucijama
- Održavanje zajedničkih delova zgrade
- Vođenje finansijsko-administrativnih poslova
- Saradnja sa Infostanom, inspekcijama i izvođačima.
Posebne karakteristike nadležnosti i obaveza prinudnog upravnika zgrade:
- Rad sa zakonski minimalnim fondovima
- Ne traži saglasnost skupštine stanara za osnovne radnje
- Model odluke odobrava registrator, a ne stanari
- Veliki investicioni radovi (fasada/lift/krov) često se odlažu
- Naplate i troškovi organizovani putem Infostana
Kada dođe do primene prinudne uprave, sledeće logično pitanje za stanare jeste – koliko ta usluga košta i kako se formira cena?
Cena prinudnog upravnika zgrade – Koliko košta?
Cena prinudnog upravnika varira, ali se najčešće kreće od 350 do 600 dinara po stanu, zavisno od grada i složenosti zgrade.
Primeri cena (2025.):
- Beograd: 500-600 RSD po stanu
- Novi Sad: 400-500 RSD po stanu
- Niš: 350-450 RSD po stanu
Ove cene su pod nadzorom registratora u saradnji sa Infostanom.
Kada se uporede sa cenovnikom koji nudi profesionalni upravnik iz agencije Beostan Upravnik, jasno je da je prinudna uprava skuplja, manje fleksibilna i često manje motivisana. Naročito ukoliko je u pitanju grad Beograd, gde su cene prinudnog upravnika najskuplje u poređenju sa profesionalim upravnikom za Beograd.
Dok stanari imaju mogućnost da sami izaberu profesionalnog upravnika koji mora da se dokaže svojim radom i transparentnošću, prinudni upravnik im se nameće bez izbora – i bez obaveze da opravda njihovo poverenje.
Iskustva sa prinudnom upravom stambene zajednice – Prednosti i nedostaci
U nastavku donosimo viđenje stanara i upravnih tela o realnim efektima prinudne uprave.
Prednosti:
- Automatsko uspostavljanje zakonskog reda
- Profesionalna licenca i odgovornost
- Reagovanje u hitnim situacijama bez odlaganja
Nedostaci:
- Minimalni budžet za veće investicije
- Stanari nemaju direktan uticaj na odluke
- Ograničene mogućnosti za prilagođavanje usluge
Iako prinudna uprava može kratkoročno rešiti probleme, dugoročno rešenje leži u povratku upravljanja u ruke samih stanara.
Kako da se rešite prinudnog upravnika?
Zajednica etažnih vlasnika kako može smeniti upravnika zgrade, tako može i da se oslobodi prinudnog upravnika.
Ako zajednica želi da pređe u redovno upravljanje, mora da izabere upravnika iz svojih redova ili angažuje profesionalca.
Ova odluka omogućava stanarima da ponovo steknu direktnu kontrolu nad funkcionisanjem i održavanjem svoje zgrade, uz mogućnost veće transparentnosti i prilagođenosti potrebama zajednice.
Takođe, izbor upravnika iz redova stanara ili profesionalnog angažovanja donosi više prostora za saradnju među vlasnicima i brže rešavanje svakodnevnih izazova.
Česta pitanja: Prinudni upravnik
Ko može da se žali na odluku o uvođenju prinudnog upravnika?
Svaki stanar ima pravo da uloži prigovor upravnom odeljenju lokalne samouprave u roku od 8 dana od donošenja rešenja.
Može li skupština i dalje donositi odluke ako postoji prinudni upravnik?
Ne, odluke donosi isključivo prinudni upravnik dok traje mandat koji je zakonom definisan.
Šta se dešava ako stanari ne žele plaćati prinudnu upravu?
Ako stanari ne žele plaćati pinudnu upravu, prinudni upravnik može preko Infostana podnositi tužbe za neplaćanje naknade i pokretati prinudnu naplatu.
Razmotrite vaše opcije za upravljanje zgradom
Upravljanje stambenom zajednicom je važan korak ka kvalitetnijem, sigurnijem i funkcionalnijem životu u vašem objektu. Bilo da se odlučite za upravnika iz reda stanara, profesionalnog upravnika ili razmatrate promenu načina upravljanja, pravi izbor donosi mir, transparentnost i uštedu vremena i novca.
Ako osećate da je vreme za promenu i želite jednostavnije, profesionalnije i efikasnije upravljanje vašom zgradom, razmislite o angažovanju tima stručnjaka koji će voditi računa o svakom detalju. Transparentnost, proaktivnost i stručnost mogu značajno poboljšati kvalitet svakodnevnog života za sve stanare.
Za više informacija ili personalizovanu ponudu, posetite stranicu za profesionalno upravljanje zgradom u Beogradu ili nas kontaktirajte putem formulara za upit.
Naš tim je tu da pruži rešenja prilagođena upravo vašim potrebama.
