Upravnik zgrade ima ključnu ulogu u očuvanju funkcionalnosti, bezbednosti i kvaliteta života u stambenim zajednicama. Njegove obaveze i dužnosti obuhvataju širok spektar zadataka, od administrativnih i finansijskih poslova do tehničkog održavanja i komunikacije sa stanarima.
U nastavku ćemo detaljno razmotriti sve aspekte ove odgovorne funkcije.
Zašto su obaveze upravnika zgrade ključne?
Efikasno upravljanje zgradom direktno utiče na kvalitet života stanara. Upravnik je odgovoran za organizaciju održavanja, rešavanje problema i sprovođenje odluka stambene zajednice.
Njegova uloga je posebno važna u hitnim situacijama, kada je potrebno brzo reagovati kako bi se sprečile veće štete ili ugrožavanje bezbednosti stanara.
Kako bi se obezbedilo dosledno i odgovorno upravljanje, zakon jasno definiše osnovne obaveze koje svaki upravnik mora da poštuje.
U slučaju neispunjavanja svojih obaveza,stanari mogu da prijave upravnika nadležnim organima.
U slučaju utvrđivanja težih povreda dužnosti, profesionalni upravnik može odgovarati za štetu nanetu stambenoj zajednici, a mogu se pokrenuti i mehanizmi za njegovu smenu (o tome više u našem članku “Kako smeniti upravnika zgrade”).
Zakonski okvir i osnovne obaveze upravnika zgrade
Obaveze upravnika zgrade su definisane Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.
Prema navedenom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik je dužan da:
- Zastupa i predstavlja stambenu zajednicu.
- Podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica.
- Ističe rešenje o registraciji na vidno mesto u zgradi.
- Vrši popis i označavanje posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade.
- Vodi evidenciju o vlasnicima i korisnicima delova zgrade.
- Izvršava odluke stambene zajednice.
- Raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice u skladu sa propisima.
- Predlaže program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji.
- Organizuje radove hitnih intervencija.
- Vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.
- Podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu.
Sve ove dužnosti mogu se podeliti na administrativne i finansijske i tehničke i operativne.
Administrativne i finansijske dužnosti profesionalnog upravnika
Upravnik zgrade ima značajne administrativne i finansijske obaveze koje uključuju:
- Vođenje evidencije: Upravnik mora voditi ažurnu evidenciju o vlasnicima i korisnicima delova zgrade, kao i o prihodima i rashodima stambene zajednice.
- Priprema budžeta: Na osnovu procene troškova, upravnik priprema godišnji budžet zgrade koji obuhvata sve planirane izdatke.
- Naplata troškova: Upravnik je odgovoran za prikupljanje mesečnih doprinosa od stanara i vlasnika, kao i za naplatu svih troškova održavanja i upravljanja zgradom.
- Izveštavanje: Periodično podnosi izveštaje skupštini stambene zajednice o stanju finansija i realizaciji planiranih aktivnosti.
Transparentno finansijsko upravljanje je ključno za poverenje stanara i efikasno funkcionisanje stambene zajednice.
Ovo je naročito važna stavka kod principa profesionalnog upravljanja zgradom, i iz tog razloga uvek treba voditi računa da se angažuju firme sa velikim brojem klijenata i pozitivnim recenzijama, kao što je to Beostan upravnik.
Osim administrativnog dela, upravnik zgrade na kraju mora da se bavi i praktičnim poslovima i problemima zgrade.
Tehničke i operativne dužnosti
Tehničke i operativne obaveze upravnika obuhvataju:
- Održavanje zgrade: Organizacija redovnog i vanrednog održavanja zajedničkih delova zgrade, kao što su hodnici, stepeništa, liftovi i fasade.
- Hitne intervencije: Brza reakcija u slučaju kvarova ili oštećenja koji mogu ugroziti bezbednost stanara.
- Kontrola tehničkih sistema: Redovne provere i održavanje tehničkih sistema zgrade, uključujući grejanje, ventilaciju, električne instalacije i protivpožarne sisteme.
- Saradnja sa izvođačima: Angažovanje i koordinacija sa stručnim licima i firmama za izvođenje potrebnih radova.
Upravnik je odgovoran za obezbeđivanje funkcionalnosti i bezbednosti zgrade kroz efikasno tehničko upravljanje.
Pored dužnosti, upravnik poseduje i određena prava u obavljanju svog posla.
Prava upravnika stambene zajednice prema zakonu
Upravnik zgrade, bilo profesionalni ili upravnik zgrade iz redova stanara, ima i određena prava prema zakonu.
Najznačajnija prava upravnika su da:
- donosi odluke u okviru svojih nadležnosti
- da zastupa stambenu zajednicu pred nadležnim organima i
- da raspolaže sredstvima stambene zajednice u skladu sa odlukama skupštine.
Česta pitanja – Obaveze upravnika zgrade
Da li upravnik zgrade ima obavezu da vodi evidenciju o zakupcima stanova?
Da, upravnik zgrade treba da vodi evidenciju ne samo o vlasnicima stanova, već i o zakupcima. Ova evidencija omogućava preciznu raspodelu troškova održavanja i drugih zajedničkih izdataka, kao i efikasniju komunikaciju u vezi sa pitanjima koja se tiču svih stanara.
Ko je odgovoran za prijavu kvarova i problema u zgradi?
Upravnik zgrade je odgovoran za prijem i evidentiranje prijava kvarova ili drugih problema, kao što su nepoštovanje kućnog reda ili buka. On je dužan da preduzme odgovarajuće mere, uključujući angažovanje nadležnih službi ili izvođača radova, kako bi se problemi rešili u najkraćem mogućem roku.
Da li upravnik zgrade mora da ima licencu?
Profesionalni upravnik zgrade mora da poseduje licencu koju izdaje nadležno telo, kao što je Privredna komora Srbije. Licenciranje podrazumeva polaganje stručnog ispita i upis u Registar profesionalnih upravnika.
Odgovorno upravljanje – temelj funkcionalne stambene zajednice
Odgovorno upravljanje zgradom je ključno za očuvanje vrednosti nekretnina, bezbednost stanara i kvalitet života u stambenoj zajednici.
Upravnik zgrade ima centralnu ulogu u ovom procesu, jer je odgovoran za organizaciju održavanja, upravljanje finansijama i komunikaciju sa stanarima.
Iz ovih razloga, stanari uvek treba da vode računa da se na mesto upravnika izabere profesionalac od poverenja koji ima iskustva u vođenju različitih tipova stambenih zajednica, kao što je to Beostan upravnik.
