Ukoliko stanari postanu nezadovoljni radom upravnika zgrade, oni imaju pravo žalbe koja na kraju može rezultirati i smenom upravnika.
Međutim, česta nedoumica stanara u ovakvim slučajevima je kome i kako se podnosi prijava, te se odlaganjem nastavlja neodgovorno rukovođenje zgradom koje može da rezultira narušenim stanjem i izgledom zgrade, ali i odnosom između komšija.
Osim načina prijave, u ovom članku ćete saznati i na osnovu čega i na šta možete da se žalite i koji državni (inspekcijski) organi regulišu rad upravnika zgrade.
Kome še žaliti na rad upravnika zgrade?
Žalbe na rad profesionalnog upravnika zgrade podnose se Sudu časti Privredne komore Srbije (PKS), kod koje profesionalni upravnici na prvom mestu i dobijaju licencu za obavljanje ove delatnosti.
Međutim, prijava protiv profesionalnog upravnika zgrade koji ne sprovodi zakonski propisane obaveze ili ne sprovodi zaštitu interesa stanara, bi trebalo da ide postupno:
- Poželjno prvo organizovati skupštinu stanara (nekada “savet stanara”) na kojoj bi stambena zajednica prodiskutovala o prirodi problema i eventualno pokušala naći rešenje na lokalnom nivou.
- Budući da (profesionalni) upravnik odgovara stambenoj zajednici, svi stanari, ali i svaki vlasnik posebnog ili samostalnog dela koji smatra da je pretrpeo štetu na svom samostalnom ili posebnom delu zbog propusta u radu upravnika, može i treba da iznese svoju usmenu žalbu.
- Ukoliko do dogovora ne dođe, skupština stanara (odnosno savet stanara), podnosi žalbu (ili prijavu) nadležnom organu koji je odgovoran za njihov radi, a to je Privredna komora Srbije.
- Ukoliko se radi o upravniku zgrade iz reda stanara, a ne o profesionalnom upravniku, onda se zakazuje skupština na kojoj se podnose žalbe na upravnika zgrade i eventualnu smenu.
Detaljnije o smeni upravnika pročitajte u našem članku “Kako smeniti upravnika zgrade”.
Kako prijaviti upravnika zgrade?
Da biste službeno prijavili upravnika zgrade, neophodno je da imate jasne, pisane dokaze o nepravilnostima u radu upravnika.
Budući da ne postoji jasan zakonski definisan prijavni obrazac, dokumentovani, odnosno sastavljeni verodostojni problemi su dovoljni za podnošenje zvanične prijave organima koji su nadležni za rad profesionalnih upravnika.
To je jedina potrebna dokumentacija kao dokaz koja otvara mogućnost sankcionisanja upravnika.
Šta nakon prijave upravnika?
Nakon dostavljene prijave za upravnika zgrade, PKS pokreće postupak protiv organizatora profesionalnog upravljanja, odnosno firme, a ne lično protiv profesionalnog upravnika, budući da je za sve povrede Kodeksa odgovorna firma kod koje je zaposlen konkretan upravnik.
Ukoliko se utvrdi krivica profesionalnog upravnika, za lakšu povredu Sud časti PKS-a može da izrekne opomenu i novčanu kaznu, dok za teže povrede (ili ponavljanja povrede) mogu da se izreknu mere javne opomene ili čak i oduzimanje licence (u oba slučaja se zacrveni ime upravnika, kao negativna konotacija).
Međutim, postoji i dosta slučajeva u kojima će PKS odbiti prijavu kao neosnovanu, te neće biti pokrenut postupak ni kažnjavanje upravnika.
Iz tog razloga važno je znati koje bi to bile opravdane žalbe i prijave za upravnika zgrade.
Opravdane žalbe na upravnika zgrade
Opravdane žalbe na upravnika zgrade uključuju radnje koje podrazumevaju nepoštovanje odluke stanara, zanemarivanje i neizvršavanje obaveza ili netransparentnost u postupanju i radu profesionalnog upravnika.
U konkretnim slučajevima, to se najčešće odnosi na:
- Lošu komunikaciju sa stanarima i nedovoljno informisanje o važnim pitanjima (odsustvo odgovora na pozive i primedbe).
- Neredovno održavanje liftova i drugih tehničkih sistema u zgradi.
- Finansijske nepravilnosti u vezi sa upravljanjem sredstvima i neobaveštavanje o promenama na zajedničkom računu.
- Slabo ili nepravilno čišćenje zgrade, što utiče na higijenu i estetiku prostora.
- Propusti u održavanju zgrada koji mogu dovesti do većih kvarova ili narušiti svakodnevni komfor stanara.
Zbog ovih nepravilnosti, stanari mogu prijaviti i žaliti se na upravnika i drugim nadležnim organima, osim PKS-u.
Nadležna inspekcija za upravnike zgrada
Ukoliko stanari smatraju profesionalni upravnik (ili upravnik) ne izvršava svoje obaveze na primeren i valjan način, koje su propisane članovima 50. i 53. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, prijave se mogu podneti i drugim institucijama, kao što su lokalna komunalna inspekcija (gradska ili opštinska).
Komunalna inspekcija sprovodi nadzor i utvrđuje eventualne nepravilnosti u upravljaju zgradom.
Osim lokalnoj komunalnoj inspekciji, upravnik se može prijaviti i građevinskoj inspekciji u specifičnim situacijama.
Građevinskoj inspekciji upravnik se prijavljuje ukoliko ne radi svoj posao u skladu sa Zakonima 126. i 127, a koji podrazumevaju:
- Nedonošenje ili nesprovođenje programa održavanja zgrade,
- Propuštanja organizacije radova da bi se otklonile opasnosti po:
- život i zdravlje ljudi,
- bezbednost zgrade i imovine,
- saobraćaja,
- okoline i životne sredine.
Ukoliko stanari smatraju da se ove radnje ne preduzimaju i tako krše navedeni Zakoni, prava adresa za žalbe i nadzor je građevinska inspekcija.
Inspekcija nakon obrade i utvrđivanja dokaza koji potvrđuju nepravilnost pokreće postupak.
Česta pitanja – Prijave protiv upravnika zgrade
1. Gde prijaviti upravnika zgrade?
Upravnika zgrade možete prijaviti Sudu časti Privredne komore Srbije ili komunalnoj ili građevinskoj inspekciji, zavisno od tipa obaveza koje upravnik zanemaruje ili ne izvršava.
2. Ko kontroliše upravnika zgrade?
Upravnika zgrade kontrolišu nadležne lokalne i republičke inspekcije – komunalna i građevinska kroz različite inspekcijske nadzore, a dodatno i Privredna komora Srbije.
3. Kome odgovara upravnik zgrade?
Upravnik zgrade odgovara skupštini stanara ili vlasniku posebnog dela zgrade ukoliko dođe do štete koja je nastala usled propusta upravnika zgrade. Takođe, upravnik je dužan da najmanje dva puta godišnje podnosi izveštaj skupštini stanara.
Angažujte pouzdane osobe
Budući da sama žalba i prijava upravnika zahteva određeni napor i vreme za sam proces prijave, neizvesnost ishoda, te vrlo često i narušene međuljudske odnose, najbolje je od početka angažovati pouzdanog profesionalog upravnika zgrade, dokazanog u svom radu i pozitivnim iskustvima klijenata.
Ukoliko želite stručan i odgovoran tim sa ljudskim vrlinama, budite slobodni da nas kontaktirate i uverite se u naše kvalifikacije. Prepustite upravljanje zgrade nama i bezbrižno uživajte u svom životnom prostoru.
