Sanacija fasade zgrade – Popravka rupa i pukotina na fasadi

Sanacija fasade zgrade obuhvata skup stručnih radnji kojima se oštećena fasada na zgradi sanira, obnavlja i štiti od daljeg propadanja. 

Oštećenja na fasadi ne znače samo da je njena estetika narušena, ona povlače i druge probleme kao što su smanjenje energetske efikasnosti objekta, brže prodriranje vlage i ubrzano propadanje konstrukcije.

Prema tome, da bi zgrada bila bezbedna, funkcionalna i estetski privlačna, važno je prepoznati kada je neophodna sanacija fasade zgrade.

Najvažnije iz teksta:

1. Sanacija fasade zgrade je neophodna kada se na njoj pojave pukotine, rupe, ili sa počne opadati malter i prodirati vlaga;
2. Osnovni koraci profesionalne popravke fasade su procena oštećenja, uklanjanje dotrajalog materijala i trajna obnova zaštitnih slojeva;
3. Bezbedan rad i stručna organizacija su ključ uspešne sanacije fasada zgrada.

Kada je potrebna sanacija fasade zgrade?

Pravi trenutak da se započne sanacija fasade zgrade je pojava prvih znakova propadanja koji se mogu uočiti golim okom – pukotine i rupe na fasadi, kao i komadi maltera koji sa nje otpadaju. 

Odlaganje sanacije ovih oštećenja na fasadi može dovesti do ozbiljnijih problema, koji mogu dovesti do pojave većih troškova i ugroziti sigurnost stanara. 

U nastavku teksta detaljnije ćemo objasniti koje vrste oštećenja fasade postoje, kako bi ste lakše prepoznali problem i na vreme preduzeli adekvatnu sanaciju fasade zgrade.

Vrste oštećenja fasade

Na fasadi mogu postojati različite vrste oštećenja, od površinskih pukotina i mikro oštećenja do ozbiljnijih oštećenja kao što su duboke pukotine ili rupe. Da bi se izabrao odgovarajući način sanacije fasade, prvi korak je prepoznavanje tipa oštećenja koji se nalazi na fasadi.

Za neka oštećenja je dovoljna samo brza popravka, dok ozbiljnija oštećenja mogu zahtevati kompletnu sanaciju ili rekonstrukciju fasade zgrade. Pravovremenom intervencijom doprinosite lepšem izgledu vaše zgrade, pospešujete njenu zaštitu i energetsku efikasnost objekta. 

 Da bi ste izbegli kasnije skuplje popravke i dodatna oštećenja na fasadi, preporučujemo da reagujete čim primetite sledeće vrste oštećenja na fasadi:

1. Površinske pukotine i mikro oštećenja
2. Dublje pukotine, rupe i odvajanje slojeva;
3. Vlaženje zidova, fleke i prodor vode.

Površinske pukotine i mikro oštećenja

Površinske pukotine i mirko oštećenja mogu omogućiti prodor vlage u konstrukciju, što može dovesti do ubrzanog propadanja materijala. 

Srećom ovakva oštećenja se lako rešavaju brzom popravkom fasade, a popravka pukotina na fasadi obuhvata sledeće korake:

• Uklanjanje oštećenog maltera;
• Čišćenje podloge;
• Nanošenje specijalnih masa za sanaciju.

Namena korišćenih materijala je da ojačaju spoljne zidove i produže vek trajanja zgrade. Međutim za ozbiljnija oštećenja fasade potrebna je uglavnom kompletna sanacija fasade.

Dublje pukotine, rupe i odvajanje slojeva

Kada se pojave prvi znakovi odvajanja slojeva fasade i otpadanja maltera sa nje, neophodno je da se hitno izvrši detaljna sanacija fasade. Čim se uoči ovaj problem potrebno je da se on prijavi upravniku zgrade, da bi se problem blagovremeno rešio.

U ovakvim slučajevima poželjnije je imati profesionalnog upravnika kao što je Beostan Upravnik budući da profesionalni upravnik angažuje stručne timove za rad na visini koji će sigurno i efikasno ukloniti opasne delove fasade, popuniti pukotine i postaviti armirajuće i završne slojeve.

Vlaženje zidova, fleke i prodor vode

Najčešći uzročnik propadanja fasade je vlaga, ona se često javlja kod starijih zgrada, ali i kod novogradnje gde nije dobro postavljena hidroizolacije. Glavni izvori, iz kojih vlaga uglavnom potiče, su podzemna i atmosferska vlaga (sneg ili kiša), kao i vlaga nastala usled kondenzacije vodene pare.

U slučajevima gde je smanjena otpornost spoljne konstrukcije na vlagu, neophodno je preduzeti sledeće korake tokom sanacije fasade zgrade:

• Postavljanje izolacije – neophodno je postaviti odgovarajuću hidro i termo izolaciju, ne bi li se sprečio dalji prodor vlage u konstrukciju objekta;

• Uklanjanje algi ili plesni – zahvaćena površina se mora očistiti mehaničkim četkanjem i struganjem, jer spore plesni su žive i mogu zaraziti zdrave površine;

• Zaštitnu obradu površine – nakon  toga potrebno je tu površinu premazati razređenim biocidnim sredstvom za potpuno uklanjanje mikroorganizama i zaštitnim premazima koji će poboljšati njenu otpornost na vlagu.

Redovnom popravkom fasade poboljšavate njen izgled, sprečavate pojavu vlage i povećavate vek trajanja objekta. 

U većini slučajeva, da bi sanacija bila pravilno sprovedena, i da bi se eventualno sprečilo njeno ponovno oštećenje, važno je razumeti koji faktori su doveli do oštećenja fasade na stambenim zgradama.

Najčešći uzroci oštećenja fasade na stambenim zgradama

Oštećenja na fasadama stambenih zgrada, ne nastaju iznenada, nego kroz određeno vreme kao posledica kombinacije uticaja različitih faktora. Ti faktori mogu biti prirodni, kao što je starenje objekta tokom vremena i dotrajalost materijala, i spoljni ( vlaga, nevreme, mehanički uticaji).

Da bi sanacija fasade mogla ispravno da se isplanira i pravilno sprovede, neophodno je identifikovati koji uzroci su doveli do oštećenja fasade. 

U praksi, najčešće sledeća 4 uzroka dovode do pojave oštećenja na fasadi:

1. Starost objekta i dotrajalost materijala;
2. Nevreme, grad i ekstremne temperature;
3. Neipsravni oluci, prodor vlage i hidro problemi;
4. Mehanička oštećenja.

Evo kako da prepoznate svaki od njih.

1. Starost objekta i dotrajalost materijala

Ni jedna fasada nije otporna na zub vremena, svaka sa vremenom stari i time se smanjuje njena otpornost na različite spoljašnje uticaje. Građevinski inženjeri preporučuju redovnu sanaciju fasade zgrade, jer su dotrajali fasaderski sistemi podložni pucanju i odvajanju slojeva i time predstavljaju opasnost po prolaznike i stanare. 

Pored toga što ugrožava bezbednost ljudi, oštećenja na fasadi utiču često čine da objekat izgleda staro i trošno (izbledela fasada, pukotine ili fleke na fasadi), što često značajno obara tržišnu vrednost nekretnine. 

2. Nevreme, grad, ekstremne temperature

Ekstremne temperature i nagle vremenske promene značajno skraćuju vek trajanja fasade. Velike temperaturne oscilacije dovode do širenja i skupljanja materijala, poput betona i maltera, i vremenom uzrokuje pojavu mikro-pukotina i slabljenje zaštitnog sloja. 

Takođe probleme uzrokuju ciklusi smrzavanja i odmrzavanja, jer voda prodire u sitne pukotine i pri niskim temperaturama ledi, povećava zapreminu i dodatno oštećuje strukturu fasade. Snažno nevreme praćeno gradom i jakim vetrom mogu izazvati odvajanje maltera, pucanje završnog sloja i prodor vlage u konstrukciju. 

Ovaj tip oštećenja često zahteva hitnu sanaciju ili kompletnu sanaciju fasade.

3. Neispravni oluci, prodor vlage i hidro problemi

Neretko je prodor vode kroz neispravne ili zakrčene oluke uzrok vlaženja fasade ili zidova. Prodor vlage u konstrukciju i oštećenja fasadnih materijala nastaje kada oluci i vertikalne cevi ne odvode kišnicu kako treba što uzrokuje da se kiša sliva niz spoljne zidove zgrade.

Ukoliko se problem neispravnih oluka ne reši blagovremeno, to može uzrokovati stalnu pojavu vlage iza završnog sloja fasade. Usled toga nastaju i mrlje, erozija maltera, rast algi ili plesni na fasadnim površinama. 

Ovaj problem zahteva hitnu sanaciju fasade zgrade i postavljanje dodatne hidroizolacije da bi se sprečilo njeno dalje propadanje.

4. Mehanička oštećenja

Pored prirodnih nepogoda koje mogu uzrokovati mehanička oštećenja fasade, njih izazivaju i direktni udarci tokom neadekvatnog izvođenja građevinskih radova, montaže klima uređaja ili postavljanja skela, reklama ili instalacija.

Oštećenja nastaju ukoliko se oprema ne koristi oprezno ili se radovi odvijaju bez odgovarajuće zaštite spoljnog zida. Tada dolazi do pucanja završnog sloja ili stvaranja rupa koje narušavaju fukcionalnost zgrade.

Pre nego što se započnu ovako obimni radovi, od velike je važnosti za stambenu zajednicu znati da li je za potpunu obnovu i rekonstrukcije fasade potrebna odgovarajuća dozvola nadležnih institucija.

Da li je potrebna dozvola za sanaciju fasade zgrade?

U praksi, kada je tekuće održavanje u pitanju često nije potrebna dozvola za sanaciju fasade zgrade. Dok je za rekonstrukciju većeg obima potrebna saglasnost i da se prate određene zakonske procedure.

U Srbiji postoje državni i lokalni programi subvencija, koji pokrivaju deo troškova sanacije fasade i drugih radova na zgradama. Na primer, projekat “Čista energija i energetska efikasnost za građane” omogućava stambenim jedinicama da dobiju subvencije, uključujući sanaciju fasade [1]. 

Ovim je pokriven značajan procenat troškova radova, a ponude za izvođenje radova se distribuira preko profesionalnih upravnika. Nakon što su administrativni i finansijski uslovi ispunjeni, sledi realizacija radova korak po korak.

Kako izgleda profesionalna sanacija fasade – Korak po korak

Profesionalna sanacija fasade izvodi se planski sa jasno definisanim koracima sa ciljem da se obezbedi dugotrajnost i kvalitet izvedenih radova. 

Ovih šest koraka su sastavni deo svake profesionalne sanacije fasade zgrade i prateći te korake sanacija fasade zgrade postaje trajno rešenje: 

1. Pregled oštećenja i izrada procene radova;
2. Osiguranje prostora i pristup fasadi;
3. Uklanjanje oštećenog materijala;
4. Sanacija pukotina, rupa i odvajanje slojeva;
5. Nanošenje novog sloja i završne obrade;
6. Završna kontrola i garancija kvaliteta.

U nastavku je objašnjen svaki korak ovog procesa – od procene stanja fasade do završne obrade i zaštite fasade.

1. Pregled oštećenja i izrada procene radova

Prvi korak profesionalne sanacije počinje pre početka radova, kada stručnjaci detaljno pregledaju fasadu i utvrđuju obim oštećenja. I na osnovu ove procene se izrađuje plan sanacije fasade zgrade.

Naročito nakon nevremena, kao što su oluja i grad, neophodno je brzo proceniti sve kritične zone koje su pogođene nevremenom.

Radovi koji se često vrše nakon nevremena na fasadi kako bi se obnovio njen izgled i funkcionalnost su:

• Uklanjanje labavih delova;
• Popravka pukotina;
• Obnova zaštitnih slojeva.

2. Osiguranje prostora i pristup fasadi (skele ili visinski radovi)

Drugi i izuzetno važan korak je osiguranje prostora i pristup fasadi. On se ostvaruje  postavljanjem skela i angažovanjem stručnog tima za visinske radove. Time se uspostavlja osnova za bezbedno izvođenje radova i bezbedan pristup svim delovima fasade.

3. Uklanjanje oštećenog materijala

Ova faza obuhvata uklanjanje oštećenog maltera i dotrajalih materijala, kao i svih nestabilnih slojeva fasade. Što je od izuzetne važnosti da bi se pripremila površina za dalju sanaciju i nanošenje novih materijala. 

4. Sanacija rupa, pukotina i odvajanja slojeva

Za uspešnu sanaciju rupa, pukotina i slojeva koji se odvajaju na fasadi zgrade neophodno je primeniti profesionalne tehnike. Sve površine koje imaju neka od ovih oštećenja bitno je ojačati ne bi li se sprečilo dalje odvajanje slojeva.

5. Nanošenje novog sloja i završne obrade

Nakon izvršenih sanacija, nanosi se novi zaštitni sloj koji štiti fasadu od spoljašnjih uticaja. U rekonstrukciju fasade zgrade su obuhvaćeni radovi kao što su postavljanje hidroizolacije i termoizolacije, čime je poboljšana energetska efikasnost objekta i njegova termička zaštita

Osim što je njena fukcionalnost obnovljenja, završna obrada daje fasadi novi izgled, i povećava njenu trajnost i otpornost na vlagu i vremenske uslove. 

6. Završna kontrola i garancija kvaliteta

Pri završetku radova stručni tim vrši kontrolu svih izvršenih radova. Time se potvrđuje da je sanacija izvedena u skladu sa profesionalnim standardima i izvođači daju garanciju na kvalitet i dugotrajnost izvedenih radova. 

Na kraju, pre nego što se upustite u sanaciju fasade zgrade, važno je imati jasnu sliku o troškovima materijala i radova.

Koliko košta sanacija fasade zgrade?

Uobičajeno je da cena zavisi od obima radova i da li se radi parcijalna popravka fasade ili kompletna sanacija fasade zgrade. Faktori koji takođe mogu uticati na visinu troškova sanacije su: 

• Stepen oštećenja fasade;
• Visina zgrade;
• Vrsta materijala;
• Potreba za termoizolacijom.

Visinski radovi igraju značajnu ulogu u popravkama fasade zgrade. Pre nego što ih detaljnije objasnimo, važno je istaći da pravilna organizacija i stručna izvedba su ključni deo bezbedne i dugotrajne sanacije fasade zgrade.

Visinski radovi Beostan Upravnika kao najkompletniji pristup sanaciji fasade

U urbanim sredinama kao što je Beograd, visinski radovi su neizostavni deo profesionalne sanacije fasade, naročito kod višespratnih zgrada i teško dostupnih delova. Beostan Upravnik kombinuje stručne ekipe za visinske radove, pouzdanu opremu i preciznu organizaciju kako bi obezbedio kompletnu i bezbednu obnovu fasade.

Stručne ekipe za fasade i visinske radove

Građevinski inženjeri, arhitekte i izvođači radova obučeni za rad na visini sarađuju da bi sanacija fasade bila trajna, bezbedna i funkcionalna. Uz kombinaciju tehničkog znanja i praktičnog iskustva izrađuje se brza procena i primena adekvatnih materijala i metoda rada.

Brza procena i plan radova

Zahvaljujući pravilnoj i preciznoj proceni fasade zgrade, radovi se planiraju i organizuju brzo i efikasno, bez nepotrebnih zastoja. Taj način obezbeđuje da se funkcionalnost i sigurnost objekta obnavljaju u najkraćem mogućem roku.

Bezbedna izvedba i minimalno ometanje stanara

U toku izvođenja radova primenjuju se sve bezbednosne mere i koristi profesionalna oprema, da bi se obezbedila bezbednost prolaznika i stanara. Ovi poslovi se organizuju tako da svakodnevni životi stanara teku uz što manje ometanja.

Upravnik preuzima čitavu organizaciju posla

Beostan Upravnik koordinira sve faze projekta, od pribavljanja dokumentacije i potrebnih dozvola do završne kontrole izvedenih radova. Dugogodišnjim iskustvom pruža pouzdanu i kontinuiranu podršku stanarima i investitorima u svim radovima koji se izvode u zgradi ili na njenoj spoljašnjosti.

Česta pitanja – Sanacija fasade zgrade

Koliko traje sanacija fasade na stambenoj zgradi?

Radovi mogu trajati od nekoliko dana do nekoliko nedelja, rok najčešće zavisi od obimnosti radova.

Da li se sanacija fasade može raditi zimi ili po hladnom vremenu?H

Rad zimi ili po hladnom vremenu zahteva da temperatura za rad nije niža od 5°C, jer većina materijala zahteva temperaturu iznad 5°C.

Da li je sanacija fasade pokrivena osiguranjem zgrade?

Pokrivenost fasade osiguranjem zgrade zavisi od vrste polise i šta je uzrokovalo oštećenje.

Koja je razlika između parcijalne i kompletne sanacije fasade?

Parcijalna i kompletna sanacija fasade se razlikuju po tome što pod parcijalnom se podrazumeva lokalna popravka zgrade, dok se pod kompletnom smatra sanacija cele fasade zgrade.

Fasada je lice vaše zgrade – Prepustite njegovu negu Beostan Upravniku

Ne dopustite da se sitna oštećenja na fasadi vaše zgrade zanemare i prerastu u ozbiljnije probleme koje nose sa sobom veće troškove. Pravovremenom sanacijom fasade zgrade birate da vaša zgrada zadrži svoju energetsku efikasnost,privlačan izgled i bude zaštićena od vlage i spoljašnjih uticaja.
Kontaktirajte stručni tim Beostan Upravnika i obezbedite kvalitetnu, trajnu i profesionalnu sanaciju zgrade.