Stambena zgrada – Definicija, tipovi, delovi, zakonski okvir

Stambena zgrada je građevinski objekat namenjen za stanovanje jednog ili više domaćinstava. 

U svakodnevnom govoru, izraz stambena zgrada najčešće se odnosi na objekte kolektivnog stanovanja, ali obuhvata i porodične kuće, poslovno-stambene objekte, kao i montažne i moderne zgrade. 

U Srbiji, naročito u urbanim sredinama poput Beograda, stambene zgrade čine osnovu stanovanja većine građana.

U nastavku teksta bavićemo se definicijom, podelama i zakonskim odrednicama koji se tiču stanovanja i održavanja stambene zgrade.

Šta je stambena zgrada?

Stambena zgrada je, prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, građevina namenjena trajnom stanovanju, podeljena po etažama i sastoji se od najmanje tri stana.

Takođe, stambena zgrada poseduje i zajedničke delove poput hodnika, stepeništa, zidova, krova, liftova, kao i ulaza, koji moraju biti osvetljeni, bezbedni i održavani.
Sve zgrade koje ispunjavaju ove uslove mogu se podeliti u nekoliko tipova.

Tipovi stambene zgrade

Razlikujemo više tipova stambenih zgrada, zavisno od broja korisnika, namene, načina gradnje i lokacije. 

Najčešće se stambene zgrade dele na: 

1. Porodične 
2. kolektivne i 
3. stambeno-poslovne zgrade.

Porodična stambena zgrada

Porodična stambena zgrada (kuća) je objekat koji služi za stanovanje jedne porodice. Sastoji se od najviše dva stana i koristi se isključivo za namenu stanovanja. 

To su najčešće porodične stambene kuće, a mogu biti prizemne, spratne, moderne ili montažne. Porodične stambene zgrade nazivaju se još i individualnim stambenim objektima.

Kolektivna stambena zgrada

Kolektivna stambena zgrada sastoji se od više stanova i ima više vlasnika, te u njoj stanuje više porodica. Ove zgrade imaju zajedničke prostore i infrastrukturu i podložne su posebnom režimu upravljanja. 

Niže u tekstu ćemo vam objasniti šta se podrazumeva pod režimom upravljanja i kako se on ostvaruje.

Poslovno-stambena zgrada

Poslovno-stambena zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora. Ovo predstavlja objekat koji kombinuje stanove i poslovne prostore (lokale i kancelarije). U slučaju stambeno-poslovne zgrade, važno je da stambena površina preovladava da bi se objekat smatrao stambenim.

Delovi stambene zgrade – Posebni i zajednički

Stambena zgrada sastavljena je od posebnih i zajedničkih delova zgrade. 

Međutim pored ova dva tipa prostorija, u zgradi mogu postojati i prostorije koje nazivamo samostalnim delovima zgrade i u njima se obično nalaze transformatorske stanice i skloništa, te  tehnički uređaji. 

Opet, razlikovanje dva osnovna tipa prostora – posebnih i zajedničkih delova zgrade, ključno je za upravljanje i održavanje objekta.

Posebni deo stambene zgrade

Posebni deo zgrade predstavlja posebnu funkcionalnu celinu u zgradi koja se nalazi u pojedinačnom vlasništvu. 

Vlasnik ima pravo da raspolaže tim prostorom, ali u skladu sa pravilima stambene zajednice i kućnom redu zgrade. Vlasnici posebnih delova zgrade nazivaju se još i “stanari” (više o stanarima i vlasnicima u zgradi kasnije u tekstu).

Posebna funkcionalna celina zgrade može da bude:

• Stan 
• Poslovni prostor 
• Garaža 
• Garažno mesto

Prelazeći sa privatnih prostora, sledeći važan segment čine zajednički delovi zgrade, koje svi stanari koriste i zajednički održavaju.

Zajednički delovi stambene zgrade

Svi delovi koji ne pripadaju posebnim ili samostalnim delovima zgrade, a služe za njihovo korišćenje, predstavljaju zajedničke delove zgrade. 

Zajednički delovi zgrade su:

• Zajednički prostori (podrum, biciklarnica, stepenište, tavanski prostor, prostorija za agregat itd.)
• Zajednička instalacija, oprema i uređaji (instalacije, gromobrani, aparati za gašenje požara, lift, itd.)
• Zajednički građevinski elementi (noseći zidovi, noseći stubovi, temelj…)

Pravilno upravljanje i održavanje zajedničkih delova i generalno način funkcionisanja stambene zgrade uređen je zakonski i predstavlja obavezu svih stanara. 

Postoji više zakona i pravnih akata koji uređuju stambene zgrade u Srbiji, a detaljnije o njima u narednoj sekciji.

Pravni okvir i zakonske obaveze u stambenim zgradama

Pravni okvir koji uređuje stambene zgrade u Srbiji obuhvata Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o planiranju i izgradnji i podzakonske akte lokalnih samouprava.

Najvažniji propisi vezani za stambene zgrade odnose se na:

• Obavezu upravljanja zgradom
• Registraciju stambene zajednice
• Upravljanje i održavanje
• Finansiranje troškova
• Odgovornost za štetu i bezbednost

Lokalne samouprave mogu dodatno urediti način sprovođenja ovih obaveza, kao i uvesti evidencije, kontrolne mehanizme i kaznene mere za nepoštovanje propisa. 

Prelazak sa pravnog okvira na konkretna prava i obaveze stanara zahteva razumevanje ko su vlasnici u zgradi i kakvu ulogu imaju u njenom funkcionisanju.

Ko su vlasnici posebnih delova u zgradi i koja su im prava?

Vlasnici posebnih delova u zgradi (stanova, garaža, garažnih mesta ili lokala) su fizička ili pravna lica. 

Stanari su fizička lica koja su vlasnici posebnih delova u stambenoj zgradi. 

Lokale i poslovne prostore u okviru zgrade mogu da poseduju pravna lica.

I stanari i pravna lica imaju pravo da koriste zajedničke delove, ali i obavezu da učestvuju u troškovima održavanja i odlučivanju u okviru stambene zajednice. 

Njihova prava i obaveze jasno su definisane zakonskim propisima i internim aktima zgrade. 

Prava vlasnika posebnih delova uključuju:

• vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu,
• izvodi radove (popravke, adaptacije i sl) u svom posebnom delu, u skladu sa zakonom,
• vršenje popravki i drugih radova na zajedničkim delovima zgrade,
• korišćenje zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
• pokretanje postupka pred nedležnim sudom protiv odluka skupštine stambene zajednice koje su donete suprotno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada,
• da mu se prvom ponudi prenos prava svojine (pravo prečeg prenosa) nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja,
• pokretanje inicijative za zakazivanje sednice skupštene stambene zajednice,
• zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice ukoliko to ne učini upravnik,
• podnošenje prijave za uvođenje prinudne uprave jedinici lokalne samouprave,
• zahtevanje od upravnika/profesionalnog upravnika da mu omogući vršenje uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice
• druga prava u skladu sa zakonom.

Obaveze vlasnika posebnih delova su:

• da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
• da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
• da održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
• da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
• da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
• da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
• da se pridržava donetih pravila vlasnika,
• da se prudržava propisanog kućnog reda,
• da obavesti upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
• druge obaveze u skladu sa zakonom.

Prava i dužnosti vlasnika imaju direktan uticaj na funkcionisanje i kvalitet života u zgradi, te je važno da budu upoznati sa svim aspektima zajedničkog stanovanja.

Vlasnici posebnih delova imaju pravo da koriste zajedničke delove zgrade, ali i obavezu da učestvuju u troškovima održavanja i odlučivanju u okviru stambene zajednice.

Stambena zajednica

Stambena zajednica je pravni oblik udruživanja svih vlasnika u zgradi. 

Registruje se u lokalnoj samoupravi i ima svoj PIB, te može da sklapa ugovore, angažuje izvođače i upravlja fondom za održavanje.

Stambena zajednica donosi odluke na skupštini vlasnika, a odluke se donose većinom glasova, u skladu sa zakonom.
Kako bi stambena zajednica mogla da funkcioniše u praksi i sprovodi odluke u ime svih vlasnika, neophodno je da ima jasno određenu osobu koja će je zastupati — upravnika.

Gde je neophodan upravnik i za koje vrste zgrada je obavezno upravljanje i održavanje?

Obaveza upravljanja i održavanja postoji za sve kolektivne stambene zgrade, a jedina grupa zgrada koja nije obuhvaćena ovom obavezom su porodične kuće, odnosno individualne zgrade. 

Sve ostale grupe stambenih zgrada zahtevaju upravljanje i održavanje pa samim tim i neku vrstu upravnika zgrade koji rukovodi održavanjem i funkcionisanjem zgrade.

S tim u vezi postoje dva tipa upravnika zgrade:

• Upravnik zgrade iz redova stanara
• Profesionalni upravnik zgrade

Upravnik zgrade iz redova stanara

Upravnik iz redova stanara bira se na skupštini stambene zajednice. Ovo lice, koje je i sam vlasnik posebnog dela u zgradi, ima zadatak da vodi evidenciju, priprema i saziva sastanke, koordinira poslove oko održavanja i sprovodi odluke skupštine. 

On takođe komunicira sa lokalnim vlastima i pruža stanarima informacije o obavezama i tekućim aktivnostima u zgradi.

Profesionalni upravnik

Ako stanari to žele ili ne mogu da se dogovore o izboru upravnika iz svojih redova, mogu angažovati profesionalnog upravnika. 

To je fizičko lice sa licencom koje obavlja sve funkcije upravljanja zgradom, uključujući tehničko i finansijsko vođenje, komunikaciju sa institucijama i nadzor nad izvođenjem radova. Profesionalni upravnik radi uz nadoknadu, po ugovoru sa stambenom zajednicom.

Stambene zgrade u brojkama: Statistika Srbije i Beograda

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku iz 2022., u Srbiji je popisano ukupno 2.261.051 stambenih zgrada. 

Najzastupljeniji individualni stambeni objekti u Srbiji su kuće sa jednim stanom i čine čak 87,7 %, dok višestambene zgrade sa tri i više stanova učestvuju sa svega 4 % u ukupnom fondu.

U pogledu stanova, popis 2022. evidentirao je ukupno 3.613.352 stana, prosečne površine 74,7 m². Većina stanova (63,2 %) nalazi se u prizemlju, a svega 5,2 % iznad četvrtog sprata. 

Najveći deo stanova (65,3 %) nalazi se u kućama sa jednim ili dva stana, dok se 34,6 % nalazi u višestambenim objektima.
Po visini dominiraju prizemne kuće – 84 % stambenih zgrada ima samo prizemlje. Nebodera sa 10 i više spratova ima ukupno 1.269, od kojih je više od polovine u Beogradu (720).

Stambene zgrade u Beogradu

Stambeni fond Beograda obuhvata širok spektar objekata – od višespratnica na Novom Beogradu, Karaburmi i Konjarniku, do luksuznih kompleksa poput Beograda na Vodi, West 65, Skyline Belgrade, Central Garden i A Bloka. 

Tu su i poznate zgrade iz perioda moderne, poput:

• Solitera na Ušću, 
• zgrada Geneks (poznata kao Zapadna kapija Beograda), 
• stambeni blokovi u naseljima Cerak Vinogradi, Braće Jerković i Medaković.

Zahvaljujući višedecenijskom urbanom razvoju, Beograd danas ima raznovrstan fond stambenih zgrada, koji se razlikuju po arhitekturi, starosti, veličini i načinu upravljanja. 

Ove zgrade čine osnovu stanovanja za većinu stanovnika prestonice i odražavaju promene u načinu života kroz vreme.

FAQ

Ko je vlasnik zemljišta oko stambene zgrade?

Vlasnik zemljišta oko stambene zgrade (dvorište, parking) je u načelu cela stambena zajednica, osim ako drugačije nije upisano u katastar.

Ko odlučuje o investicijama i većim radovima u zgradi?

Odluke o investicijama i većim radovima u zgradi donosi skupština stanara (stambena zajednica) većinom glasova, u skladu sa zakonom i pravilima zajednice.

Da li zajednički delovi mogu da se otuđe ili daju u zakup?

Zajednički delovi mogu da se otuđe ili daju u zakup uz saglasnost stanara i po utvrđenom postupku. Sredstva idu u budžet stambene zajednice.

Između propisa i međuljudskih odnosa u stambenoj zgradi

Stambena zgrada ne predstavlja samo mesto u kom kvalitet života zavisi samo od materijala od kog je zgrada napravljena, lokacije zgrade ili količine parkinga. 

U većoj meri kvalitet života u stambenoj zgradi zavisi od načina funkcionisanja zgrade, njenog održavanja i međuljudskih odnosa.

Iz tog razloga, pored fizičkih kvaliteta građevine, za miran i bezbrižan život u zgradi treba težiti ka tome da zgrada fukcioniše besprekorno što je rezultat složne stambene zajednice i dobro upravnika.  

Pravilno vođenje stambene zgrade uvek vodi ka zdravim međuljudskim i komšijskim odnosima, što znači lepši život za sve.