Živeti u stambenoj zgradi znači deliti prostor i pravila sa drugim ljudima. Ipak, mnogi stanari u Beogradu i širom Srbije ne znaju tačno koja su njihova prava stanara u zgradi, ko o čemu može da odlučuje i na koji način stanari mogu glasati o važnim pitanjima.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada daje jasan i legalan okvir, pa prava stanara u zgradama nisu samo formalnost – ona određuju kako se koriste zajednički prostori i kako zajednica donosi odluke.
U nastavku teksta saznajte koja su to prava stanara i kako ih ostvariti.
Koja su osnovna prava stanara u stambenoj zgradi?
Svaki stanar koji je vlasnik stana u stambenoj zgradi automatski postaje član stambene zajednice i stiče niz zakonskih prava koja mu niko ne može oduzeti.
Zakon pravi razliku između prava vlasnika, koji se u pravnom žargonu nazivaju etažnim vlasnicima, i prava zakupaca, ali u praksi obe kategorije imaju zaštitu kada su u pitanju osnovna pravila zajedničkog stanovanja.
Pod osnovnim pravima stanara u zgradi mogu se podvesti:
- Pravo stanara da isključivo koristi svoj poseban deo zgrade i da ga menja ili adaptira u skladu sa propisima.
- Pravo stanara da koristi zajedničke delove zgrade prema njihovoj nameni i da aktivno učestvuje u upravljanju stambenom zajednicom.
- Svaki vlasnik stana može pokrenuti postupak pred nadležnim sudom ukoliko smatra da je neka odluka skupštine doneta suprotno zakonu.
Da bismo bolje razumeli prava stanara u zgradi, potrebno je najpre razjasniti prava koja se tiču donošenja odluka u zgradi.
Prava na odlučivanje – Skupština stanara
Skupština stambene zajednice je centralni i zakonski organ odlučivanja u svakoj stambenoj zgradi. To nije samo formalnost, to je mesto gde stanari zaista mogu da utiču na sve važne odluke koje se tiču njihove zgrade, od troškova održavanja do izbora upravnika.
Organizovana skupština osnova je funkcionalne zajednice, a upravnik je taj koji potom sprovodi donete odluke i brine da se stanarski dogovori zaista i primene u praksi.
Pravo glasa i pravo na informaciju
Svaki vlasnik stana ima jedan glas u skupštini stambene zajednice. Izuzetak su vlasnici koji poseduju više stanova u istoj zgradi – oni imaju onoliko glasova koliko imaju posebnih delova. Ovaj princip obezbeđuje da zajednica donosi odluke na pravičan i transparentan način, bez mogućnosti da jedan vlasnik monopolizuje glasanje.
Pored prava glasa, svaki vlasnik ima i pravo na informaciju kada može zahtevati od upravnika uvid u sve donete odluke i u dokumentaciju vezanu za upravljanje zgradom. Transparentnost nije privilegija, već zakonska obaveza.
Pravo prisustva skupštini i uvida u finansije
Svaki stanar ima pravo da prisustvuje sednici skupštine, da učestvuje u raspravi i da zahteva glasanje o određenim pitanjima.
Stanari imaju pravo da zahtevaju uvid u stanje tekućeg računa stambene zajednice i u sve prihode i rashode. Ovo je posebno važno u zgradama gde postoji sumnja da se sredstvima ne upravlja pravilno i da upravljanje zgradom ne funkcioniše onako kako bi trebalo.
Nakon prava o odlučivanju, važno je znati i vaša prava u zgradi po pitanju odmora i mira.
Pravo na mir i tišinu u zgradi
Svaki stanar ima pravo da živi u miru i da mu niko ne remeti svakodnevni život bukom ili neprikladnim ponašanjem kako je i definisano kućnim redom. Prema važećim pravilima, tamo postoje jasno definisano vreme u kom buka nije dopuštena.
Ako stanar krši kućni red, drugi stanari imaju pravo da podnesu prigovor upravniku zgrade, koji je dužan da reaguje i preduzme odgovarajuće mere. Prigovor treba uputiti u pisanoj formi jer tako ostaje trag i upravnik ne može odsustvo reakcije pravdati neznanjem. Ako ni to ne pomogne, stanar može podneti prijavu nadležnoj inspekciji.
Uređena zgrada u kojoj se poštuje kućni red privlači odgovornije stanare i čuva vrednost imovine, što je u interesu svih.
Kada govorimo o zajedničkoj imovini, često se postavlja pitanje i ko od stanara može koristi tu zajedničku imovinu.
Pravo korišćenja zajedničkih delova zgrade
Jedna od najčešćih nedoumica u stambenim zgradama tiče se upravo zajedničkih delova zgrade – ko smeta, ko može šta da postavi i ko plaća kada nešto zakaže. Zakon je ovde precizan: zajednički delovi služe svim vlasnicima.
Svi vlasnici imaju pravo da koriste ove prostore prema njihovoj nameni i niko nema pravo da ih samovoljno zauzme ili prisvoji, dok za neke od njih postoje posebna pravila korišćenja i održavanja.
Prava stanara vezana za hodnik, stepenište, krov i lift
Hodnik i stepenište predstavljaju zajednički prostor i ne smeju se koristiti za ostavljanje privatnih stvari, bicikala ili nameštaja koji bi ometali prolaz, naročito zbog protivpožarnih propisa.
Krov je takođe zajednički deo zgrade, pa je održavanje njegova obaveza cele stambene zajednice. Ako oštećenje ugrožava stanove ispod, vlasnik ima pravo da zahteva hitnu intervenciju i prijavi problem upravniku.
Lift je zajednički uređaj koji mora biti redovno servisiran kako bi bio bezbedan za sve stanare. Održavanje liftova predstavlja obavezu koja se ne može zanemariti.
Prava vezana za korišćenje dvorišta i parking prostora
Dvorište koje pripada zgradi deo je zajedničke imovine i svi stanari imaju pravo da ga koriste. Način korišćenja parking prostora u dvorištu uređuje se odlukom skupštine stanara, koja određuje pravila korišćenja i raspodelu mesta.
Neovlašćeno zauzimanje parkinga ili postavljanje prepreka bez odluke skupštine nije dozvoljeno.
Ukoliko dođe do nekih oštećenja ili hitnih radova u zajedničkim delovima zgrade, važno je znati kakva su prava stanara u tim slučajevima.
Prava stanara u zgradi u slučaju hitnih radova i oštećenja
Ukoliko oštećenje na zgradi nastane na zajedničkim delovima zgrade i ugrožava vaš stan, imate pravo da zahtevate hitnu intervenciju.
Upravnik je dužan da organizuje popravak u najkraćem mogućem roku.
Ukoliko to ne učini na vreme, vlasnik stana ima zakonsko pravo da sam preduzme neophodne radove radi otklanjanja opasnosti. Nakon toga može zahtevati nadoknadu troškova od stambene zajednice.
Takođe, svaki stanar ima obavezu da prijavi kvar ili oštećenje čim ga primeti. Ćutanje i odlaganje mogu dovesti do veće štete, a u nekim slučajevima i do odgovornosti za propuštenu prijavu.
Redovno i kvalitetno održavanje zgrade može sprečiti mnoge od ovih situacija – to nije trošak, već ulaganje u sigurnost i vrednost vaše imovine.
Prava podstanara (zakupaca) u zgradi
Zakupci, odnosno stanari koji ne poseduju stan već ga iznajmljuju, nemaju ista zakonska prava kao vlasnici, ali nisu ni bez zaštite. Njihova prava i obaveze uređuju se pre svega ugovorom o zakupu, uz opšta pravila stanovanja koja važe za sve u zgradi.
Zakupac ima pravo da koristi stan i zajedničke delove zgrade u skladu sa ugovorom i kućnim redom. Vlasnik stana ne sme da mu uskrati pristup, da mu menja ključeve ili da ga na drugi način ometa u mirnom korišćenju bez zakonskog osnova.
Zakupac je dužan da poštuje kućni red isto kao i vlasnik stana. Prijave zbog buke, oštećenja zajedničkih delova ili kršenja pravila odnose se i na zakupca. Ipak, vlasnik stana odgovara stambenoj zajednici za ponašanje svog zakupca, pa je u interesu oba da se kućni red poštuje.
Ukoliko stanodavac ne reaguje, a pri tom izostaje reakcija i upravnika na žalbe stanara, onda se pribegava drugim mehanizmima zaštite prava stanara.
Šta ako upravnik krši vaša prava?
Kada upravnik zgrade ne sprovodi svoje zakonski definisane obaveze, stanari imaju pravo da reaguju i ne moraju samo da trpe.
Ako upravnik ne ispunjava svoje obaveze, stanar može pokrenuti postupak smene upravnika zgrade na skupštini ili podneti prigovor ili prijavu komunalnoj inspekciji.
Dodatno, ukoliko upravnik zgrade donosi samovoljne odluke na štetu stambene zajednice može se pokrenuti i sudski postupak. Više o svim merama smene upravnika možete pročitati u našem vodiču – Kako smeniti upravnika zgrade.
Česta pitanja – Prava stanara u zgradi
Da li stanar ima pravo da postavi video-nadzor ispred svog stana?
Postavljanje kamera koje snimaju zajednički prostor, nije dopušteno bez saglasnosti stambene zajednice.
Može li se zabraniti držanje kućnih ljubimaca u zgradi?
Zakon ne zabranjuje držanje kućnih ljubimaca u stanovima, ali kućni red može urediti određena pravila vezana za njihovo kretanje kroz zajedničke prostore.
Da li stanar ima pravo da izda svoj stan bez saglasnosti ostalih stanara?
Da. Vlasnik stana ima pravo da ga izda u zakup bez saglasnosti ostalih stanara ili stambene zajednice.
Da li stanar ima pravo da menja spoljašnji izgled terase ili fasade?
Ne, bez prethodne saglasnosti. Fasada i zajednička terasa smatraju se zajedničkim delovima zgrade.
Ko snosi odgovornost ako dođe do poplave između dva stana?
Što se tiče oštećenja između dva stana, recimo poplave, odgovornost se utvrđuje prema uzroku. Ako je cev unutar stana pukla zbog nepažnje vlasnika, on snosi posledice. Ako je problem na zajedničkim instalacijama, troškove snosi stambena zajednica.
Budite informisani i zaštitite svoja prava uz Beostan Upravnik
Informisan stanar je zaštićen stanar. Poznavanje sopstvenih prava nije samo teorijsko znanje – to je praktičan alat koji vam pomaže da živite mirno, da učestvujete u odlučivanju i da zaštitite ono što vam pripada.
Ako vaša zgrada ima problema sa upravljanjem, ako niste sigurni ko je za šta odgovoran, ili jednostavno želite da vaša stambena zajednica funkcioniše bolje i pravednije – Beostan Upravnik je tu da pomogne.
Naš tim profesionalnih, licenciranih upravnika iz Beograda brine o zgradama na transparentan, organizovan i efikasan način, od finansija do svakodnevnog održavanja.
Kontaktirajte nas i saznajte šta možemo da uradimo za vašu zgradu.
