Zemun je opština sa posebnim karakterom — istorijsko jezgro sa starim zgradama uz Dunav i Gornji grad, i novija stambena zona Altine sa blokovima solitera iz 80-ih i 90-ih. Stambene zajednice u ova dva dela opštine imaju potpuno različite potrebe, ali jednake zakonske obaveze.
Na ovoj stranici saznajte sve o stambenoj zajednici u Zemunu — bez obzira da li živite u staroj zgradi u centru ili u bloku u Altini.
Stari Zemun i Altina — Različite zgrade, ista pravila
Zemun je jedinstven po tome što ista opština obuhvata istorijsko jezgro i savremenu prigradsku zonu. Razlike između ova dva dela su značajne za upravljanje stambenom zajednicom:
| Zona | Tip zgrade | Specifičnosti SZ | Najčešći izazovi |
| Stari Zemun, Gornji grad, Cukovac | Istorijska gradnja, manje zgrade 2–5 spratova | Manji broj vlasnika (5–15), zaštićeni objekti, nema lifta | Neažuriran registar, nedovoljni fond, teškoće sa kvorumom zbog malog broja vlasnika |
| Liman, uz Dunav | Starija i novija gradnja | Vlaga u suterenima, blizina vode | Hidroizolacija, zimska služba, redovno tehničko održavanje |
| Altina | Blokovi solitera 80–90-ih, 30–100+ stanova | Veće zajednice, liftovi, investicioni fond | Organizacija skupštine u većim blokovima, lift servis, planiranje fonda |
| Zemun polje, Nova Bežanija | Novija i mešovita gradnja | Mlađe zajednice, manje istorijskih problema | Osnivanje ili ažuriranje SZ, uspostavljanje fonda |
Osnivanje stambene zajednice u Zemunu
Procedura osnivanja je ista u celoj Srbiji, ali u Zemunu postoje dve česte situacije — stare zgrade u istorijskom jezgru koje imaju SZ koja nije ažurirana decenijama, i novije zgrade u Zemun polju koje tek osnivaju prvu zajednicu.
- Sazivanje skupštine svih vlasnika posebnih delova
- Donošenje odluke o osnivanju i izbor predsednika SZ
- Registracija u Registru stambenih zajednica (RGZ) — nadležna služba za Zemun
- Pribavljanje PIB-a od Poreske uprave
- Otvaranje tekućeg računa stambene zajednice
- Usvajanje kućnog reda
► Kompletan vodič za osnivanje SZ →
Svi koraci, dokumentacija i rokovi
Skupština stambene zajednice u Zemunu
Skupština u malim zgradama starog Zemuna ima poseban izazov — sa samo 5 do 10 vlasnika, svaki glas ima veliku težinu, a kvorum se postiže lakše ali svaki nesuglasica može blokirati odluku. U Altini, problem je suprotan — organizovati prisustvo u zgradi sa 50+ vlasnika.
| Vrsta odluke | Potrebna većina | Primeri |
| Redovne odluke | Većina prisutnih (50%+) | Izbor predsednika, godišnij izveštaj, ciscenje |
| Investicioni radovi | Dvotrećinska vecina (2/3) | Sanacija fasade, rekonstrukcija krova, ugradnja lifta |
| Promena kucnog reda | Dvotrećinska vecina (2/3) | Parking, kućni ljubimci, zajednički prostori |
► Sve o skupštini stambene zajednice →
Kvorum, glasanje, zapisnik — kompletan vodič
Fond zgrade u Zemunu
Fond za održavanje zgrade je zakonska obaveza. U starim zgradama Zemuna čest je problem da fond nikad nije bio sistemski vođen — nema evidencije, nema računa, nema plana. U Altini su fondovi često premali za planirane investicione radove.
| Tip fonda | Namena | Zakonski minimum |
| Tekuće odrzavanje | Svakodnevni troškovi — čiscenje, sitne popravke | 360 RSD/m²/mesec |
| Investiciono (bez lifta) | Krupniji radovi — fasada, krov, instalacije | 216 RSD/m²/mesec |
| Investiciono (sa liftom) | Uključuje lift servis i rekonstrukciju | 469 RSD/m²/mesec |
Za zgrade uz Dunav (Liman zona) — posebno planirati fond za hidroizolacione radove koji su česti u zonama uz vodu.
► Sve o fondu zgrade →
Zakonski minimumi, planiranje, investiciono održavanje
Prava i obaveze stanara stambene zajednice u Zemunu
Svaki vlasnik u Zemunu ima ista prava i obaveze bez obzira da li živi u staroj zgradi u centru ili u bloku u Altini:
- Pravo glasa na skupštini srazmerno površini posebnog dela
- Pravo uvida u finansijsko poslovanje stambene zajednice
- Obaveza plaćanja mesečnih doprinosa u fond
- Pravo na informisanje o svim odlukama
- Pravo na urednu dokumentaciju i zapisnike skupštine
► Prava i obaveze stanara →
Detaljno — šta mozete tražiti, šta morate da radite
Profesionalni upravnik za stambenu zajednicu u Zemunu
I stare zgrade starog Zemuna i veliki blokovi Altine imaju razloge za angažovanje profesionalnog licenciranog upravnika — jedni zbog komplikovane dokumentacije i specifičnosti istorijskih objekata, drugi zbog veličine zajednice i složenih upravljačkih zahteva.
► Profesionalni upravnik za Zemun →
Angažujte licencirani tim za vašu zgradu
Česta pitanja – Stambena zajednica Zemun
Kako osnovati stambenu zajednicu u staroj zgradi u Zemunu?
Procedura je ista kao i za svaku drugu zgradu — skupština, registracija u RGZ, PIB, račun. Specifičnost za stare zgrade u istorijskom jezgru Zemuna je često neažurirana ili nepostojeća dokumentacija. U tom slučaju kreće se od nule: prikupljanje podataka o vlasnicima, organizacija prve skupštine, registracija. Beostan pomaže sa celim procesom.
Koliko vlasnika treba za kvorum u maloj zgradi u starom Zemunu?
Kvorum se računa po površini, ne po broju vlasnika. Potrebna je većina ukupne površine posebnih delova (više od 50%). U maloj zgradi sa 5 vlasnika to praktično znači da prisustvo 3 od 5 vlasnika obično pokriva kvorum — ali zavisi od raspodele površina stanova.
Ima li zaštićenih zgrada u starom Zemunu posebnih pravila za stambenu zajednicu?
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada važi jednako za sve zgrade. Međutim, za zaštićene objekte ili zgrade u zaštićenim ambijentalnim celinama, svaki zahvat koji menja spoljašnost zahteva prethodnu saglasnost Zavoda za zaštitu kulturnih dobara Beograda. Beostan koordinira i ove procedure.
