Kada stanari ne plaćaju svoje mesečne obaveze, dug se vremenom povećava i može izazvati ozbiljne posledice za celu zajednicu.
Mnogi se uzdaju u zastarelost duga za održavanje zgrade i istom rešenju prilikom neplaćanja upravnika zgrade, međutim stvari nisu tako jednostavne.
Zakonski okvir jasno reguliše obaveze stanara, ali i mogućnosti koje upravnik i skupština stanara imaju kako bi obezbedili uredno funkcionisanje zgrade.
Najvažnije iz teksta
- Neplaćanje upravnika zgrade nosi brojne posledice – sudske postupke, prinudne naplate i narušavanje zajedničkog života u zgradi
- Dug prema upravniku zakonski ne zastareva odmah – rok zastarelosti se najčešće računa na tri godine, ali postoji niz izuzetaka.
- Zastarelost duga za održavanje zgrade nastupa nakon 5 godina, ali postoje pravnih mehanizmi koji poništavaju taj rok i vraćaju ga na početak.
Neplaćanje upravnika zgrade – Šta znači i koje su posledice?
Neplaćanje upravnika zgrade spada u najozbiljnije probleme sa kojima se stambene zajednice suočavaju. Upravnik zgrade ne može raditi bez naknade i dugovi prema upravniku zgrade obuhvataju mesečne troškove upravljanja koje se raspodeljuju na stanare.
Neplaćanje ovih obaveza stvara finansijski teret za celu stambenu zajednicu jer se time direktno ugrožava održavanje zgrade, bezbednost stanara i kvalitet zajedničkog života.
Razlozi zbog kojih se upravnik ne plaća
Najčešći razlozi zbog kojih stanari odbijaju da plaćaju upravnika su:
- nezadovoljstvo njegovim radom,
- uverenje da se sredstva ne koriste transparentno,
- lični ili finansijski problemi pojedinaca.
Ipak, neplaćanje upravnika zgrade nikada nije dobro rešenje, jer se time dodatno ugrožava funkcionisanje same stambene zajednice.
Upravnik ima jasno propisane dužnosti – od redovnog održavanja zajedničkih delova zgrade, preko vođenja finansija, pa do obezbeđivanja bezbednosti objekta. Ako se desi da upravnik ne ispunjava svoje obaveze upravnika zgrade, stanari imaju zakonsko pravo da ga smene.
Postoji tačna procedura kako smeniti upravnika zgrade. Prijava i postupak smene može biti složen, ali je daleko bolje rešenje nego bojkot plaćanja, jer na taj način zajednica ostaje funkcionalna, a nezadovoljstvo se rešava institucionalno.
Zakonska obaveza i mogućnosti naplate – Zastarelost duga (naknade) prema upravniku zgrade
Plaćanje upravnika zgrade nije stvar dobre volje, već zakonska obaveza definisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji između ostalog reguliše obaveze stanara. Ako stanar ne izmiruje svoje obaveze i duguje, upravnik prijavljuje neplaćanje i on ili skupština stanara mogu podneti prijavu i pokrenuti postupak prinudne naplate preko suda.
Advokati često ističu da se radi o obligacionom odnosu i da sud presuđuje u korist stambene zajednice jer su obaveze jasno propisane zakonom.
Prema ugovornoj obavezi, zastarelost duga prema profesionalnom upravniku zgrade se dešava tek nakon 5 godina, gde svaki prekid postupka – opomena, tužba ili dogovor o reprogramu (npr. kada stanar ignoriše obaveze i upravnik podnosi prijavu sudu) “resetuje” rok zastarelosti.
Posledice neplaćanja upravnika za pojedince i zajednicu
Posledice neplaćanja upravnika za pojedince i zgradu mogu da budu veoma ozbiljne. Neke od najčešćih posledica neplaćanja upravnika su:
- Pokretanje sudskih postupaka i dodatnih troškova za dužnike (dug se povećava vremenom kroz – zatezne kamate, troškove opomene i sudske troškove i troškove izvršitelja),
- Opterećenje ostalih stanara koji redovno plaćaju,
- Nemogućnost redovnog održavanja zgrade i pada kvaliteta života u njoj.
Prema tome – dug postaje još veći zbog kamata i dodatnih troškova, pa stanari umesto olakšanja ulaze u nerešiv problem.
Osim finansijskog tereta, javljaju se i narušeni odnosi među komšijama, jer se stvara osećaj nepravde kada jedni plaćaju, a drugi izbegavaju obaveze.
Dugoročno, zgrade u kojima su česta neplaćanja brže propadaju, povećava se rizik od kvarova i nesigurnosti, a sama vrednost nekretnina može značajno da opadne.
Ovo propadanje može ubrzano da se dešava ukoliko se neplaćanju upravnika doda i neplaćanje duga za održavanje zgrade, koji ima malo drugačiji rok zastare.
Zastarelost duga za održavanje zgrade
Zastarelost duga za održavanje zgrade je tri godine od dana kada je uplata trebalo da bude izvršena. Međutim, kao što smo ranije naveli, svaki prekid postupka – tužba (ukoliko ignoriše opomene), opomena ili dogovor o reprogramu – može da “resetuje” rok zastarelosti.
Kako navode advokati u tekstu na portalu Otvorena vrata pravosuđa: “Zastarelost potraživanja se računa od dana kada je poverilac mogao da zahteva ispunjenje obaveze, ali svaka pravna radnja u cilju naplate ponovo pokreće rok.”
Drugim rečima – računati na zastarelost kao “rešenje” ni u ovom slučaju nije sigurno i vrlo često se završava posledicama po dužnika.
Šta može da uradi upravnik ili stambena zajednica po pitanju duga?
Upravnik i stambena zajednica, odnosno skupština stanara imaju nekoliko mehanizama za rešavanje problema, a to su:
- slanje opomena i informisanje dužnika o obavezi,
- pokretanje sudskog postupka kada plaćanje izostaje,
- predlaganje reprograma duga,
- izmena upravnika ako stanari smatraju da je on neefikasan i ne upravlja pravilno zajednicom.
U krajnjem slučaju, sudska naplata je neminovna, a troškove snosi onaj ko nije ispunio svoju zakonsku obavezu. To potvrđuje i praksa – skupština stanara tuži dužnike kada dug postane dugotrajan i kada se narušava kolektivna odgovornost.
Česta pitanja – Neplaćanje upravnika zgrade
Da li zakupci takođe moraju da plaćaju upravnika?
Da. Obaveza se odnosi i na zakupce, jer koriste zajedničke delove zgrade i učestvuju u njenom održavanju.
Može li se dug upravniku “zamrznuti”?
Ne, dug upravniku ne može da se zamrzne, ali postoji mogućnost dogovora o reprogramu.
Može li se dogovoriti reprogram duga prema upravniku?
Da, reprogram duga prema upravniku se može dogovoriti. Mnoge stambene zajednice i upravnici nude mogućnost otplate duga u ratama, kako bi se izbegli sudski troškovi.
Dobijte najviše za svoj novac – Beostan Upravnik
Kada zajednica ima pouzdanog i profesionalnog upravnika, stanari najčešćeosećaju da je njihov mesečni trošak uložen u pravo održavanje i bezbednost.
Naš tim nudi profesionalno upravljanje zgradama u Beogradu sa naglaskom na transparentnost, odgovornost i efikasnu komunikaciju sa stanarima. Umesto problema i nesuglasica, dobićete organizovano vođenje zgrade i sigurnost da su vaše investicije zaista usmerene na poboljšanje životnog prostora.
Ako želite upravnika koji radi u interesu stanara i donosi rezultate, pogledajte našu ponudu profesionalnog upravljanja zgradama u Beogradu ili nas direktno kontaktirajte.
Sa Beostan Upravnikom dobijate više od usluge – dobijate partnera za dugoročnu sigurnost i uređenost vaše zgrade.
