Da li je moguće legalizovati stan u stambenoj zgradi ako zgrada nije uknjižena? Koliko traje postupak legalizacije?
To su samo neka od mnogih pitanja koja navode mnoge vlasnike stanova da odustanu od pokretanja postupka legalizacije ili da ga odlože.
U ovom vodiču, uz podršku Beostan upravnika, objašnjavamo vam sve faze legalizacije po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (Sl. Glasnik RS, br. 91/2025), poznat i kao zakon “Svoj na svome”.
Prijava nelegalnih objekata počela je 8. decembra 2025. godine i traje do 5. februara 2026. godine, i podnosi se putem digitalne platforme ili na šalterima Pošte Srbije.
Najvažnije iz teksta:
- Novi zakon uvodi novu proceduru za upis prava svojine i preuzima mesto starog sistema legalizacije,
- Ceo postupak se sprovodi putem elektronske platforme “Svoj na svome”, uz pomoć Agencije i RGZ-a,
- Legalizacija povećava tržišnu vrednost i pravnu sigurnost.
Šta je legalizacija stana i zašto je važna?
Legalizacija stana u zgradi je pravni postupak kojim se nelegalno izgrađeni ili dograđeni objekti mogu upisati u katastar i dobiti zvaničan pravni status. Odnosno, formalno, zakonski govori o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima.
Dakle, legalizacija stana u zgradi vam omogućava:
- Slobodno raspolaganje imovinom (kupoprodaja, nasleđivanje, hipoteku);
- Legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu;
- Povećanu pravnu i tržišnu sigurnost.
Ko je nadležan za postupak legalizacije?
Nadležni organ za postupak legalizacije je Agencija za prostorno planiranje i urbanizam RS (u zakonu označena kao Agencija). Agencija vodi postupak evidentiranja i izdaje potvrde za upis prava svojine u skladu sa novim zakonom.
Ceo ovaj postupak vrši se elektronski kako bi bio jednostavniji, brži i efikasniji.
Nelegalne objekte možete prijaviti preko:
- Digitalne platforme koju uspostavlja Agencija;
- Fizički – na opštinskim šalterima i u 580 poslovnica Pošte Srbije, što olakšava pristup osobama koje nisu vične digitalnim servisima.
Digitalna platforma se nalazi na informatičkoj infrastrukturi Republičkog geodetskog zavoda (RZG).
Kompletnu e-obuku za korišćenje digitalne platforme za fizička lica možete naći na sledećem Youtube linku “Svoj na svome” – eObuke za fizička lica:
Kada je stan kandidat za legalizaciju?
Stan je kandidat za legalizaciju ukoliko je:
- Izgrađen bez građevinske dozvole ili sa privremenom dozvolom kojoj je istekao rok pre stupanja na snagu Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (24.10.2025.);
- Deo stambene ili stambeno – poslovne zgrade čiji investitor nije dostupan ili poznat;
- Vidljiv na satelitskim snimcima ili registrovan u zvaničnim bazama podataka Agencije i RZG.
Izuzeci od legalizacije:
- Javni objekti koji su namenjeni javnim funkcijama;
- Kulturna dobra;
- Vojne i infrastrukturne građevine;
- Građevine koje nisu završene u konstruktivnom smislu.
Napomena: Objekti koji se nalaze u zaštićenim zonama ili javnom zemljištu mogu biti deo posebnih postupaka nadležnog organa. U nekim slučajevima pravo može pripasti Republici Srbiji ako je objekat izgrađen u zaštićenoj zoni bez dozvole.
U praksi, složenost postupka legalizacije stana najčešće zavisi od toga da li je zgrada u kojoj se nalazi legalizovana.
Kako legalizovati stan u legalnoj zgradi
Legalizacija stana u legalnoj zgradi je jednostavniji postupak sa najmanje prepreka u praksi.
Zgrada se smatra legalnom ukoliko je sagrađena sa građevinskom i upotrebnom dozvolom, i u skladu je sa važećim propisima i upisana je u katastar nepokretnosti.
Da biste legalizovani stan u ovakvoj zgradi neophodno je preduzeti sledeće korake:
- Prijavite objekat na digitalnoj platformi (kao što je pomenuto ranije u tekstu)
- Pripremite i priložite neophodnu dokumentaciju:
- JMBG vlasnika;
- Broj katastarske parcele ili adresu;
- Podaci o objektu (oznaka na mapi, podaci o nameni, površini, spratnosti i njenim delovima, i fotografije objekta);
- Dokazi o vlasništvu ( ugovor o kupovini, nasledni list, itd.).
Nakon ovog postupka Agencija proverava da li su ispunjeni uslovi za evidentiranje objekta. Ukoliko su uslovi ispunjeni Agencija daje elektronsku potvrdu o upisu prava, a zatim RGZ upisuje objekat u katastar nepokretnosti.
Međutim, vlasnici stanova se mogu susresti sa određenim poteškoćama u legalizaciji, čak i kada je zgrada legalna, ukoliko je stan izmenjen u odnosu na prvobitni projekat – dogradnja terasa i lođa, spajanje dva stana u jedan, kao i promena namene prostorija.
S druge strane, ukoliko zgrada nije legalizovana ili uknjižena, to povlači dodatne korake i vreme.
Kako uknjižiti stan ako zgrada nije uknjižena ili je nelegalna
Legalizacija stana u nelegalnoj ili neuknjiženoj zgradi nije jednostavan postupak, jer takvi objekti moraju biti evidentirani i upisani u katastar u skladu sa posebnim zakonskim uslovima. Cilj novog zakona je da se evidentiraju i upišu objekti koji ranije nisu upisani u katastar nepokretnosti, čime su obuhvaćene i nelegalne i neuknjižene zgrade.
Nelegalna zgrada je objekat izgrađen bez izdate građevinske dozvole ili suprotno sa dozvolom koja mu je izdata, i nije upisan u katastar. Ona kao takva nije formalno priznata i njen vlasnik mora da podnese zahtev za legalizaciju i dobije pun pravni status za nju.
Neuknjižena zgrada je legalna zgrada, ali nije uknjižena u katastar. Međutim, pravno vlasništvo nije formalno evidentirano u službenim dokumentima. U nastavku vam približavamo kako teku ovi postupci.
Može li stan da se legalizuje ako zgrada nije uknjižena?
Iako zgrada nije upisana u katastar, zakon omogućava da se stan legalizuje i uknjiži ako je zgrada legalno građena i vlasnik poseduje dokaze o zakonitosti objekta i sticanju svojine.
Novi zakon pruža mogućnost da se u tim slučajevima evidentira objekat i upiše pravo svojine, čime se rešava dugogodišnji problem “vlasništva bez uknjižbe”.
Iako zakon omogućava da se stan upiše u neuknjiženu zgradu, i dalje se javljaju situacije kada pravo svojine nije odmah formalno evidentirano, stoga se primenjuju privremena rešenja.
U tom slučaju vlasnik stana može imati “vlasništvo bez uknjižbe”.
Međutim, ukoliko stan nije upisan u službene evidencije, njegova pravna sigurnost je ograničena i otežana u sudskim zaštitama prava svojine.
Kako izgleda postupak legalizacije stana u nelegalizovanoj zgradi?
Postupak legalizacije stana u nelegalizovanoj zgradi obuhvata više koraka nego postupak legalizacije stana u legalnoj ili uknjiženoj zgradi.
Neophodni koraci koje je potrebno preduzeti obuhvataju:
- Prijavu objekta;
- Evidentiranje faktičkog stanja;
- Proveru zakonskih uslova;
- Upis prava u katastar.
Legalizacija zajedničkih prostorija u zgradi
U zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnosti nije posebno navedena odredba o zajedničkim prostorijama u zgradi. Međutim u praksi se legalizacija zajedničkih prostorija rešava uz saglasnost većine stanara, odgovarajuću odluku Skupštine stanara i ukoliko su ispunjeni zakonski uslovi.
Legalizacija zajedničkih prostorija je neophodna da bi se stekla pravna sigurnost celokupne zgrade. Ukoliko izostaje saglasnost ili postoje nerešeni zakonski zahtevi, to može iskomplikovati korišćenje tog prostora, kao i dalje postupke, uključujući i prodaju stanova.
Koliko traje postupak legalizacije stana?
Iako zakon određuje tok postupka, njegovo trajanje u praksi može biti različito. Trajanje postupka zavisi od kompleksnosti dokumentacije i koliko su nadležne službe opterećene.
Predviđeni rok za obradu prijave je približno 60 dana, uz mogućnost dodatnih približno 30 dana za dopunu, prigovore i ispravke.
Koje su realne prepreke legalizacije stana (česte greške vlasnika)?
Čak i kada je proces legalizacije jednostavan, postoje greške koje vlasnici stanova često čine i koje mogu usporiti ili zakomplikovati ovaj postupak. Najčešće greške su:
- Priložena dokumentacija je nepotpuna;
- Nisu rešeni imovinsko-pravni odnosi;
- Pogrešno očekivanje da je proces automatski i bez troškova.
Da bi vaš postupak legalizacije stana bio siguran i transparentan, Agencija je takođe pripremila detaljna uputstva za celokupan postupak legalizacije u PDF formatu (pre pokretanja ovog postupka, savetujemo vam da pažljivo pročitajte sledeća uputstva i izbegnete greške u upisu):
- Uputstvo za fizička lica za elektronsko podnošenje prijave;
- Uputstvo za pravna lica za elektronsko podnošenje prijave.
Šta je potrebno da uradi upravnik / Skupština stambene zajednice?
Važan korak za kompletnu pravnu sigurnost zgrade je legalizacija zajedničkih prostorija. Da bi se zajednički delovi zgrade legalizovali potrebno je da stanari sarađuju, i da Skupština stanara donese neophodnu odluku.
Profesionalni upravnik, kao što je Beostan upravnik, može olakšati komunikaciju između stanara i osigurati da sve teče jasno i organizovano.
Nakon što su zajednički koraci u zgradi rešeni, pitanje koje prirodno sleduje je koliki su troškovi legalizacije.
Cena legalizacije stana – Koliki su troškovi?
Prema najnovijim informacijama, naknade za upis prava po novom zakonu se kreću od 100€ do 1000€ u dinarskoj protivvrednosti. Cene se razlikuju u zavisnosti od površine, lokacije, i složenosti predmeta.
Posebne kategorije građana koje mogu biti oslobođene od plaćanja naknade su:
- Primaoci socijalne pomoći;
- Osobe sa invaliditetom;
- Borci;
- Samohrani roditelji;
- Porodice sa troje ili više dece.
Pored osnovne naknade, u ukupne troškove legalizacije mogu ući i administrativne takse, geodetske usluge (izrada elaborata i snimanje objekata), kao i pravna pomoć – u zavisnosti od situacije i dokumentacije.
Cena legalizacije stana u Beogradu (tipične vrednosti)
Cena legalizacije stana u Beogradu je različita u zavisnosti od zone u kojoj se stan nalazi. Tipične vrednosti po zonama su:
- U ekstra zoni – 1.000 €;
- U prvoj zoni – 800 €;
- U drugoj i trećoj zoni – 300 €;
- U četvrtoj zoni – 200 €;
- U petoj zoni – 150 €.
Napomena: Ove vrednosti se mogu odstupati u praksi u zavisnosti od kompleksnosti pojedinačnog slučaja.
Prodaja nelegalizovanog stana: Da li je moguće i pod kojim uslovima?
Prodaja nelegalizovanog stana jeste moguća, međutim ovakvi stanovi se prodaju po nižoj tržišnoj vrednosti usled svog nejasnog pravnog statusa. Ove transkacije nose određene pravne i finansijske rizike, kako za prodavca tako i za kupca.
Najčešći rizici koje ona povlači su nemogućnost dobijanja stambenog kredita, nejasna svojinska prava, mogućnost sudskih sporova, kao i problemi sa legalizacijom. Tako da mogućnost pojave ovih problema neretko odvraća kupce od kupovine stana.
U praksi se često koriste privremena rešenja kao što su ugovori o korišćenju ili preknjižbe, koji ne rešavaju trajno pravni status. Jedino upisom u katastar nepokretnosti, se stiče puna pravna sigurnost i potpuno vlasništvo.
Usled toga legalizacijom i uknjižbom, tržišna vrednost stana se znatno povećava, lakše se on prodaje i takođe pruža:
- Mogućnost dobijanja stambenog kredita;
- Pravnu sigurnost vlasnika;
- Priključenje na infrastrukturu;
- Mogućnost da se nasledi ili pokloni bez komplikacija.
Pored vrednosti stana, dobro je razlikovati legalnu od nelegalne zgrade.
Razlika u postupku legalizacije između legalne i nelegalne zgrade
Da bismo vam razjasnili koje su razlike u postupku legalizacije stana u odnosu na to kakav je status zgrade, od izuzetne je važnosti da se jasno razdvoje situacije u kojima se stan nalazi u legalnoj i u nelegalnoj zgradi.
Tabela ispod pokazuje ključne razlike između legalizacije stana u legalnoj i nelegalnoj zgradi.
| Legalna zgrada | Nelegalna zgrada |
| Osnovni uslovi | Osnovni postupci |
| Objekat izgrađen uz poštovanje urbanističkih propisa ili za koji postoji građevinska dozvola | Objekat izgrađen suprotno zakonu ili bez rešenja o odobrenju za izvođenje radova |
| Vidljiv na snimcima Agencije i RGZ-a | Predmet evidencije ako ispunjava uslove Zakona (čl. 1) |
| Dokumentacija | Dokumentacija |
| Potvrda o evidentiranju i upisa prava | Projekat celog stanja izvedene zgrade ili delova objekta |
| Dokaz o pravu svojine za osnovne delove (stan) | Saglasnost zainteresovanih lica ako investitor nije dostupan |
| Ostali dokazi o prethodnim upisima | Potvrde, geodetski elaborati i drugi dokazi |
| Podnošenje zahteva | Podnošenje zahteva |
| Podnosi se Agenciji / nadležnom organu | Podnošenje zahteva za evidenciju i upis prava na objekat kao celinu |
| Takse i naknade | Takse i naknade |
| Naknada za evidentiranje prava vlasnika posebnog dela (stana) | Naknade od 100€ do 1000€ u dinarskoj protivvrednosti |
| Postupak i prednosti | Postupak i izazovi |
| Jasno definisan postupak upisa prava | Znatno složenija procedura, potrebna je saglasnost više stanara |
| Brži upis prava svojine | Potrebna koordinacija, veći obim dokumentacije |
Tabela 1: Ključne razlike između legalne i nelegalne zgrade
Razumevanje ovih razlika je ključ uspešne legalizacije, uz profesionalnu podršku kao što je Beostan Upravnik, svi koraci u legalizaciji kao i koordinacija stanara vam mogu biti značajno olakšani.
Kako Beostan Upravnik može da pomogne?
Iako postupak legalizacije stana vodi vlasnik pred nadležnim organima, u praksi se veliki broj problema javlja upravo na nivou zgrade kao celine.
To se posebno odnosi na situacije kada je potrebno:
- doneti odluku Skupštine stanara,
- prikupiti saglasnosti većine vlasnika,
- utvrditi status zajedničkih delova zgrade,
- uskladiti dokumentaciju između više stanova,
- obezbediti tačne podatke o objektu i njegovim delovima.
U takvim situacijama, profesionalni upravnik ima važnu organizacionu i koordinacionu ulogu.
Beostan Upravnik, kao profesionalni upravnik zgrada u Beogradu, može pomoći tako što:
- organizuje i vodi Skupštinu stanara u vezi sa odlukama koje se tiču legalizacije,
- koordinira komunikaciju između stanara, nadležnih službi i stručnih lica,
- pomaže u prikupljanju i sistematizaciji dokumentacije koja se odnosi na zajedničke delove zgrade,
- obezbeđuje da ceo proces bude transparentan, jasan i bez nepotrebnih zastoja.
Na taj način se smanjuje rizik od grešaka, neusaglašenosti i odlaganja postupka, što je u praksi jedan od najčešćih razloga zbog kojih legalizacija traje znatno duže nego što je zakonom predviđeno.
Dakle, ukoliko se u vašoj zgradi pokreće postupak legalizacije stanova ili zajedničkih prostorija, profesionalni upravnik može biti ključna karika u organizaciji i sprovođenju neophodnih odluka.
