Fond zgrade je skup novčanih sredstava koje vlasnici stanova i lokala mesečno uplaćuju na tekući račun stambene zajednice. Iz tog fonda se finansira sve što je potrebno za normalno funkcionisanje zgrade – od redovnog čišćenja i servisa lifta do većih investicionih radova.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje obavezu formiranja fonda i minimalne iznose koji se moraju uplaćivati. Ko ne plaća – krši zakonsku obavezu i izlaže se sudskoj naplati. Ko plaća uredeno – čuva vrednost svoje nekretnine i standard stanovanja u zgradi.
Šta je fond zgrade i zakonski osnov
Fond zgrade formalno funkcioniše kao tekući račun stambene zajednice otvoren u banci. Sva sredstva koja vlasnici uplaćuju idu direktno na ovaj račun – ne u ruke upravnika lično, ne u gotovini.
Zakonski osnov: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Član 47) propisuje da je svaka stambena zajednica obavezna da formira fond za tekuće i investiciono održavanje, da mesečno prikuplja naknade od vlasnika i da vodi evidenciju prihoda i rashoda.
Upravljanje fondom poveren je upravniku stambene zajednice – ali isključivo na osnovu odluka skupštine stanara. Upravnik ne može samostalno trošiti sredstva fonda bez skupštinskog ovlašćenja, osim za hitne intervencije.
Tekuće vs. investiciono održavanje – Razlika i finansiranje
Fond zgrade deli se po nameni na dva dela – tekuće i investiciono održavanje. Ovo je razlika koja zbunjuje mnoge stanare, a bitna je jer utiče na visinu mesečne naknade i na to ko donosi odluku o trošenju.
| Tekuće održavanje | Investiciono održavanje | |
| Šta pokriva | Sve svakodnevne aktivnosti: čišćenje, zamena sijalica, sitne popravke, servis liftova, zimska služba, dezinsekcija | Veće intervencije: sanacija krova, fasade, zamena instalacija, ugradnja lifta, energetska efikasnost |
| Ko odlučuje | Upravnik u okviru usvojenog programa | Skupština stanara — dvotrećinska većina |
| Visina naknade | Propisana zakonskim minimumima — skupština može povećati | Skupština određuje iznos po proceni troškova investicije |
| Zakonski minimum (Beograd) | Od 360 do 469 din/stanu mesečno, zavisno od lifta | Nema zakonskog minimuma — skupština procenjuje potrebe |
| Hitan rashod | Upravnik može angažovati bez skupštine za hitne slučajeve | Ne — uvek skupštinska odluka, osim u izuzetnim hitnim slučajevima |
| Primer | Čišćenje hodnika, servis interfona, zamena brave | Sanacija prokišnjavanja krova, zamena cevovoda, fasadna obnova |
Kolika je naknada za fond zgrade – Zakonski minimumi
Zakon o stanovanju propisuje minimalne iznose koje svaka stambena zajednica mora da prikuplja mesečno. Skupština može odlučiti i o višim iznosima – ali ne nižim od zakonskog minimuma.
| Tip objekta | Minimalni iznos mesečno po m² | Napomena |
| Stan/lokal u zgradi BEZ lifta | 360,85 RSD po stanu (fiksni iznos) | Minimalni propisani zakonom — važi za celu Srbiju |
| Stan/lokal u zgradi SA liftom | 469,11 RSD po stanu (fiksni iznos) | Viši iznos zbog troškova servisa lifta |
| Samostalni delovi (tehničke prostorije, skloništa) | 216,51 RSD po prostoru | Primenjuje se na posebne samostalne delove |
| Beograd — preporučeni iznos | Grad Beograd objavljuje minimume u Službenom glasniku godišnje | Iznosi se ažuriraju — proveriti aktualne na sajtu grada |
Navedeni iznosi su zakonski MINIMUMI – važe za 2024/2025. godinu. Uvek proveriti aktuelne iznose na sajtu RGZ-a ili u Službenom glasniku pre objave stranice.
Šta se sve finansira iz fonda zgrade
Fond zgrade pokriva sve troškove koji se odnose na zajedničke delove zgrade – od najmanjih do najvećih:
Redovni troškovi – Tekuće održavanje
- Čišćenje zajedničkih prostorija – hodnici, stepenište, sutereni, tavani
- Servisiranje i redovni pregledi lifta
- Zimska služba – solanje, posipanje, uklanjanje snega i leda
- Zamena sijalica i sitnih instalacija u zajedničkim delovima
- Dezinsekcija i deratizacija
- Osiguranje zgrade
- Naknada za profesionalnog upravnika
- Administrativni troškovi SZ (takse, bankarska provizija)
Povremeni troškovi – Investiciono održavanje
- Sanacija prokišnjavanja – krov, terasa, suteren
- Fasadni radovi – krečenje, termoizolacija, popravka pukotina
- Zamena ili obnova instalacija – cevovod, elektro-instalacije
- Ugradnja ili obnova lifta
- Energetska efikasnost – toplotna pumpa, LED rasveta, solarne ploče
- Uređenje dvorišta i pristupnih puteva
Transparentno upravljanje fondom – Prava stanara
Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da u svakom trenutku zatraži uvid u stanje i kretanje sredstava na računu fonda. Ovo je zakonsko pravo – ne usluga po dobrom nahođenju upravnika.
Kako transparentno upravljanje izgleda u praksi:
- Mesečni finansijski izveštaj – pregled svih prihoda i rashoda za protekli mesec
- Godišnji izveštaj – dostavlja se na skupštini, vlasnici ga usvajaju glasanjem
- Uvid na zahtev – svaki vlasnik može tražiti uvid u dokumentaciju bez posebnog razloga
- Bankovna transparentnost – tekući račun SZ je javan i proverav na zahtev
Beostan stanare mesečno informiše o svim troškovima putem finansijskog izveštaja. Bez skrivenih troškova, bez gotovine, bez improvizacije. Svaki dinar je dokumentovan.
Izračunajte troškove za vašu zgradu →
Kalkulator troškova — brza procena za vašu zgradu
► Pošaljite upit — ponuda za 2 sata →
Besplatno · Bez obaveze · 230+ zgrada u Beogradu
Česta pitanja – Fond zgrade
Kolika je minimalna naknada za fond zgrade u Srbiji?
Zakon o stanovanju propisuje minimalne iznose: za stan u zgradi bez lifta minimalno 360,85 RSD mesečno, za stan u zgradi sa liftom minimalno 469,11 RSD mesečno, a za samostalne delove 216,51 RSD. Skupština može odlučiti o višim iznosima, ali ne nižim od zakonskog minimuma. Iznosi se ažuriraju – proverite aktuelne vrednosti u Službenom glasniku.
Ko može trošiti novac iz fonda zgrade?
Sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice raspolaže upravnik, ali isključivo na osnovu odluka skupštine stanara i u skladu sa usvojenim programom rada. Svaki trošak mora biti dokumentovan i prikazan u finansijskom izveštaju. Jedini izuzetak su hitne intervencije – upravnik može angažovati izvođača bez skupštine kada to hitnost zahteva.
Šta se dešava ako stanar ne plaća u fond zgrade?
Neplaćanje u fond zgrade je kršenje zakonske obaveze. Stambena zajednica, uz pomoć profesionalnog upravnika, može pokrenuti sudski postupak naplate – zastarni rok je 3 godine. Do rešavanja, neplatišama se može uskratiti pravo glasa na skupštini. Profesionalni upravnik vodi preciznu evidenciju plaćanja i pokreće proceduru naplate.
