Zakupac u zgradi: Ko plaća održavanje i ko odgovara stambenoj zajednici

Stan je izdat, a uplatnica za održavanje zgrade i dalje glasi na vlasnika – to nije greška upravnika. Zakupac nije član stambene zajednice, pa se obaveze prema zgradi po zakonu vode na vlasnika stana, bez obzira na to ko u stanu živi i ko faktički plaća [1].

Ta rečenica rešava većinu nesporazuma, ali otvara praktična pitanja. Može li se plaćanje preneti ugovorom, ko snosi popravku bojlera, i od koga zajednica naplaćuje kada nastane dug.

Tekst koji sledi odgovara na ova pitanja.

Najvažnije iz teksta

1. Stambenu zajednicu čine vlasnici posebnih delova zgrade, pa se sve obaveze prema zajednici vode na vlasnika stana, bez obzira na to ko u stanu živi.
2. Plaćanje se ugovorom može preneti na zakupca, ali odgovornost prema zajednici se ne prenosi, a vlasnik je dužan da u roku od 30 dana o tome obavesti upravnika zgrade.
3. Kada nastane dug, zajednica naplaćuje od vlasnika, a vlasnik svoj trošak potom regresira od zakupca po ugovoru.

Zakupac i zakupodavac: ko je pred zakonom stranka za zajednicu stanara

Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Zajednica ima status pravnog lica, koji stiče u trenutku kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela i iz te definicije sledi sve ostalo.

Zakupac stana nije član stambene zajednice i nije stranka u odnosu prema njoj. Zajednica ima pravni odnos sa vlasnikom, a vlasnik ima ugovorni odnos sa zakupcem. To su dva odvojena odnosa koja se ne mešaju.

Odvojenost tih odnosa ne znači da stanar koji nije vlasnik ostaje bez ičega. Podstanar ima prava koja stanar ima bez obzira na to da li je vlasnik, pre svega pravo na mirno korišćenje stana i na korišćenje zajedničkih delova zgrade.

Zašto se zajednica obraća vlasniku, a ne stanaru

Zakon obavezu učešća u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade izričito stavlja na vlasnika posebnog dela, kao jednu od šest njegovih zakonskih obaveza, a zakupac se u tom članu ne pominje.

Postoji ipak jedna nijansa koju mnogi propuste, a to je da umesto vlasnika, na sednici skupštine sme da učestvuje i glasa poslovno sposoban član domaćinstva ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik obavestio skupštinu ili upravnika da to ne dozvoljava. Zakupac dakle može da glasa, ali ne o svemu.

Pet vrsta odluka ostaje isključivo vlasniku:

1. izbor i razšešenje upravnika,
2. poveravanje poslova profesionalnom upravniku,
3. uzimanje kredita,
4. raspolaganje zajedničkim delovima zgrade i
5. određivanje visine naknade za investiciono održavanje

Postoji i jedan izuzetak koji obara pravilo u celini. Zakupac na neodređeno vreme stana u javnoj svojini ima pravo da učestvuje u radu skupštine i obavezan je da snosi troškove održavanja i upravljanja zgradom. Kod stanova u privatnoj svojini tog izuzetka nema.

Kada je jasno ko je stranka, ostaje pitanje šta se tom strankom naplaćuje.

Troškovi održavanja zgrade kada je stan izdat

Kada je stan izdat, troškovi održavanja zgrade se ne menjaju ni po iznosu ni po nosiocu. Menja se samo to ko će novac faktički uplatiti, i to samo ako je tako ugovoreno.

Uplata za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja idu na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, a uplaćuje je vlasnik posebnog dela. Svaki vlasnik ima pravo da od upravnika zatraži elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tom računu.

Takođe, budući da je rezervni fond ulaganje u vrednost same nepokretnosti, ne trošak stanovanja, krov, fasada i lift ostaju vlasniku i posle odlaska podstanara, pa je i logika zakona da ta obaveza isto prati vlasništvo. Detaljno kako se formira i troši rezervni fond zgrade objašnjeno je zasebno.

Do sada je reč bila o zgradi, međutim, unutar stana pravila su drugačija.

Ko plaća popravke u iznajmljenom stanu

Zakupodavac je dužan da stan održava u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i da radi toga vrši potrebne opravke na njemu [2]. Ako je podstanar platio trošak koji je vlasnik sam bio dužan da učini, vlasnik mu ga nadoknađuje.

Obrnuto važi za sitnije. Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca. Podstanar je pritom dužan da o potrebi opravke obavesti vlasnika.

Granica između ta dva nije uvek očigledna, ali orijentir jeste: dotrajalost i kvar na instalacijama idu vlasniku, a posledice svakodnevne upotrebe i oštećenja nastala nepažnjom idu stanaru.

Kvar u stanu naspram kvara na zajedničkim delovima

Ova podela važi samo unutar stana. Kvar na zajedničkim delovima zgrade, poput vertikale, krova ili lifta, ne ulazi u odnos vlasnika i podstanara nego u nadležnost stambene zajednice.

Zbog toga podstanar koji prijavi curenje sa vertikale ne rešava stvar sa vlasnikom stana nego preko upravnika. Ako se ne zna da li šteta potiče od posebnog ili od zajedničkog dela zgrade, za nju odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.

Vrsta troška	Ko snosi	Osnov
Tekuće održavanje i upravljanje zgradom	Vlasnik stana	Zakon o stanovanju, čl. 14 i 63
Rezervni fond, investiciono održavanje	Vlasnik stana	Zakon o stanovanju, čl. 64
Potrebne opravke u stanu, dotrajalost instalacija	Vlasnik stana	ZOO, čl. 570 st. 1
Sitne opravke od redovne upotrebe	Podstanar	ZOO, čl. 570 st. 3
Troškovi same upotrebe stana	Podstanar	ZOO, čl. 570 st. 3
Kvar na zajedničkim delovima zgrade	Stambena zajednica	Zakon o stanovanju, čl. 47

Tabela 1. Ko snosi koji trošak kada je stan izdat

Šta se može urediti ugovorom, a šta ne može

Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi i mora sadržati odredbe o međusobnim obavezama o korišćenju i održavanju stana i o načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi. To je jedan od sedam obaveznih elemenata ugovora.

Zakon uz to postavlja i dva roka. Primerak ugovora vlasnik u roku od 30 dana od zaključenja dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji, a otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana.

Prenos plaćanja na zakupca i granice tog dogovora

Vlasnik i zakupac slobodno mogu ugovoriti da stanar učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom. Ono što se time prenosi jeste plaćanje, a ono što se ne prenosi jeste odgovornost prema stambenoj zajednici.

Razlog je jednostavan i često previđen: ugovor obavezuje samo strane koje su ga potpisale. Stambena zajednica nije potpisnik tog ugovora i on prema njoj ne proizvodi dejstvo. Ako podstanar prestane da plaća, zajednica se i dalje obraća vlasniku.

Uz taj dogovor ide i konkretna zakonska obaveza. Vlasnik koji je izdao stan i ugovorio da stanar učestvuje u troškovima dužan je da u roku od 30 dana od izdavanja obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u tim troškovima i bez tog obaveštenja upravnik nema osnov da zaduži nekog drugog osim vlasnika.

Taj rok se u praksi retko poštuje, a upravo on je razlika između uredne evidencije i spora oko toga ko je šta bio dužan.

Kada nastane dug: od koga zajednica naplaćuje

Stambena zajednica potražuje dug od vlasnika posebnog dela, jer je on nosilac zakonske obaveze. Podstanar za taj dug prema zajednici ne odgovara ni kada je ugovorom preuzeo plaćanje.

Vlasnik zatim ima sopstveni put prema podstanaru, po ugovoru koji su zaključili. Lanac je dakle uvek isti: zajednica potražuje od vlasnika, vlasnik od stanara.

Kod štete postoji i poseban mehanizam. Stambena zajednica ima pravo regresa za troškove održavanja odnosno popravke ako je potreba za popravkom nastala oštećenjem zajedničkih delova zgrade radnjom ili propuštanjem lica koje je za to oštećenje odgovorno. Tim putem zajednica može da se namiri i od lica koje nije vlasnik.

Za štetu prema trećim licima koja potiče od zajedničkih delova odgovara zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova ako zajednica štetu ne nadoknadi u roku. Vlasnik koji izda stan tu odgovornost zadržava.

Kada dug već postoji, postupak je isti bez obzira na to ko živi u stanu, i o njemu smo pisali detaljnije u tekstu o tome šta zajednica može kada vlasnik ne plaća.

Šta upravnik zgrade radi kada je stan izdat

Upravnik zadužuje vlasnika posebnog dela i njemu šalje obračun, sve dok ne primi obaveštenje iz člana 41 zakona da će u troškovima učestvovati stanar i tek posle tog obaveštenja evidencija se menja.

U svakodnevnom radu to znači tri stvari: ažuran spisak vlasnika i lica koja stanuju u stanovima, tačan podatak kome ide uplatnica, i jasan kontakt za slučaj kvara. Puni opseg toga šta sve spada u nadležnost upravnika zgrade uređen je zakonom i odlukama skupštine.

Zgradama u kojima je veliki broj stanova izdat i evidencija se teško održava, pošaljite upit za profesionalno upravljanje zgradom i dobićete konkretan predlog.

Česta pitanja – Zakupac u zgradi

Jasne obaveze čuvaju dobre odnose u zgradi – Osigurajte ih uz Beostan Upravnik

Većina sporova oko izdatih stanova ne nastaje zbog loše volje nego zbog toga što niko na vreme nije zapisao ko šta plaća. Jedna rečenica u ugovoru i jedno obaveštenje upravniku u roku od 30 dana uklanjaju gotovo sve kasnije nesporazume.

Vlasniku to donosi mir, stanaru jasno očekivanje, a zajednici urednu evidenciju i predvidiv priliv na račun.

Beostan Upravnik brine o mreži od preko 230 stambenih jedinica u beogradskim opštinama, među kojima je veliki broj izdatih stanova. Ako u vašoj zgradi evidencija zaostaje za stvarnim stanjem, kontaktirajte nas za profesionalno upravljanje i otklonite sve nepravilnosti.

Reference:

1. https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_stanovanju_i_odrzavanju_zgrada.html
2. https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_obligacionim_odnosima.html