Skupština stanara – Prava, zakon, glasanje, izbor predsednika

Skupština stanara predstavlja glavni, zakonit i demokratski organ odlučivanja u svakoj stambenoj zgradi. 

Iako se u svakodnevnom govoru često koristi više različitih termina – skupština stambene zajednice, skupština stanara zgrade, skupština stanara stambene zgrade ili skupština zgrade – svi oni u praksi označavaju isto telo: zajednicu svih vlasnika stanova koji zajednički odlučuju o upravljanju i funkcionisanju zgrade.

U ovom vodiču objašnjavamošta je skupština stanara, kako se organizuje njen rad, koje odluke donosi, kakva je uloga predsednika skupštine stanara, kakav je odnos sa upravnikom zgrade i kako se sve to sprovodi u skladu sa zakonom.

Najvažnije iz teksta

1. Skupština stanara je glavni, zakonit i demokratski organ odlučivanja u stambenoj zgradi, koji čine svi vlasnici stanova.
2. Odluke skupštine stambene zajednice donose se na sednicama uz poštovanje kvoruma, glasanja većinom i vođenja zapisnika kao dokaza zakonitosti.
3. Predsednik skupštine stanara organizuje i vodi rad skupštine, dok je upravnik zgrade zakonski obavezan i odgovoran za sprovođenje odluka.

Šta je skupština stanara (skupština stambene zajednice)?

Skupštinu stanara (zakonski termin: skupštinu stambene zajednice) čine svi vlasnici posebnih delova u zgradi – stanova, poslovnih prostora i garaža. Ona je glavni organ odlučivanja i bez njenog postojanja nije moguće zakonito upravljanje zgradom.

Skupština stanara postoji u svakoj stambenoj zgradi i njeno formiranje je obavezno po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada. Kroz skupštinu, stanari učestvuju u donošenju odluka koje utiču na zajednički život, održavanje i bezbednost zgrade.

Skupština stanara i zakon

Zakonski okvir za rad skupštine stanara propisan je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020) [1].

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jasno definiše da je skupština stambene zajednice glavni organ odlučivanja, dok su upravnik i druga lica izvršni nosioci donetih odluka.

Važno je naglasiti da ne postoji poseban „novi zakon o skupštini stanara“, već se često pod tim izrazom misli na izmene i tumačenja važećeg zakona. Bez obzira na naziv, pravila su jasna: skupština donosi odluke, većina odlučuje, a zapisnik potvrđuje zakonitost postupka.

Uloga i ovlašćenja skupštine stanara

Skupština stanara ima široka ovlašćenja i donosi odluke koje se odnose na:

• upravljanje i održavanje zgrade,
• izbor upravnika zgrade i njegovo razrešenje,
• izbor predsednika skupštine stanara,
• donošenje odluka većinom glasova,
• usvajanje finansijskih planova,
• rešavanje komšijskih pitanja i organizaciju zajednice.

Skupština je mesto gde svaki stanar ima pravo da učestvuje, predloži, glasa i utiče na zajedničke odluke.

Kako funkcioniše skupština stanara?

Skupštine stanara funkcioniše kroz sednice koje se organizuju po potrebi ili u redovnim intervalima.

Zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice

Sednicu skupštine stambene zajednice je potrebno:

• zakazati unapred,
• obavestiti sve stanare,
• jasno definisati dnevni red.

Bez urednog poziva i jasno navedenih tačaka dnevnog reda, odluke mogu biti sporne.

Kvorum i glasanje skupštine stanara stambene zajednice

Da bi skupština stanara mogla da odlučuje, mora postojati kvorum – propisan broj prisutnih ili zastupljenih stanara. Odluke se donose većinom glasova prisutnih članova.

Stanari mogu glasati javno ili pisano, u skladu sa odlukom skupštine, a sve odluke zavode se u zapisnik.

Zapisnik i odluke sa skupštine stanara zgrade

Svaka sednica skupštine mora imati zapisnik. Zapisnik je ključni dokument koji dokazuje da je odluka doneta zakonito.

Zapisnik sa sastanka skupštine stanara sadrži:

• datum i mesto sednice,
• dnevni red,
• podatke o kvorumu,
• tok glasanja,
• jasno formulisane odluke.

Zapisnik beleži odluke, potvrđuje većinu i štiti i stanare i upravnika u slučaju sporova.

Skupština stanara bira i predsednika skupštine stanara. 

Predsednik skupštine stanara – Ko je i kako se bira?

Predsednik skupštine stanara predstavlja važnu kariku u organizaciji rada skupštine i svakodnevnoj komunikaciji među stanarima. 

On je izabrani predstavnik stanara koji vodi sednice i organizuje rad skupštine. Važno je naglasiti da je ovo kolokvijalni izraz – zakon ne prepoznaje predsednika kao zasebnu funkciju poput upravnika.

Izbor predsednika skupštine stanara

Skupština stanara bira predsednika na sednici. Kandidat se može sam kandidovati ili biti predložen od strane drugih stanara. Nakon predstavljanja plana rada, stanari glasaju, a većina donosi odluku.

O izboru predsednika skupštine stanara se donosi odluka o izboru predsednika skupštine stanara, koja se unosi u zapisnik.

Odgovornosti predsednika skupštine stanara

Neformalne obaveze predsednika skupštine stanara su:

• vođenje sednica,
• organizovanje rada skupštine,
• predstavljanje stanara,
• komunikacija sa upravnikom,
• sprovođenje odluka skupštine.

Predsednik je odgovoran skupštini i ne donosi samostalne odluke..

Veoma važno je napomenuti da predsednik skupštine stambene zajednice nikako nije isto što i upravnik zgrade.

Razlika između predsednika skupštine stanara i upravnika zgrade

Česta je zabuna između uloga predsednika skupštine i upravnika zgrade (profesionalnog ili upravnika zgrade iz redova stanara). 

Razlika između upravnika zgrade i predsednika skupštine stanara je suštinska:

• Skupština stanara donosi odluke.
• Predsednik skupštine organizuje i vodi rad skupštine.
• Upravnik zgrade je zakonski obavezan i sprovodi odluke skupštine.

Upravnik može biti iz redova stanara ili profesionalno angažovan. Takođe, i sam izbor predsednika skupštine stanara se u određenoj meri razlikuje od izbora upravnika zgrade.

U narednoj tabeli najbolje i najjasnije ćemo pokazati razlike između upravnika zgrade u predsednika skupštine stanara: 

Predsednik skupštine stanara	Upravnik zgrade
Bira ga skupština.	Bira ga skupština ili se profesionalno angažuje.
Organizuje rad skupštine.	Sprovodi zakonske obaveze.
Nije zakonski obavezan.	Zakonski je obavezan.
Predstavnik stanara.	Odgovorno lice za zgradu.
Ne zamenjuje upravnika.	Ima jasno definisanu funkciju.

Tabela 1. Razlike upravnika zgrade i predsednika skupštine stambene zajednice

Da li je predsednik skupštine stanara isto što i predsednik kućnog saveta?

Kolokvijalno, često smo u prilici da čujemo da se kaže i predsednik kućnog saveta ili kućni savet. To je i najčešće zastupljen izraz u neformalnom razgovoru, pa se samo nameće pitanje da li je to neko treće telo koje postoji pored predsednika skupštine stanara i upravnika zgrade.

Predsednik kućnog saveta je zastareo termin iz ranijih propisa. Danas se koristi termin skupština stambene zajednice, a uloga predsednika je isključivo organizaciona i predstavnička.

Registar i statut skupštine stanara

Skupština stambene zajednice upisuje se u odgovarajući registar. Registar vodi nadležni organ lokalne samouprave.  

Pored toga, skupština stambene zajednice može imati:

• statut skupštine stanara,
• knjigu odluka,
• evidenciju zapisnika.

Ovi dokumenti doprinose urednom, jasnom i pouzdanom upravljanju zgradom.

Najčešće greške u radu skupštine stanara

Najčešće greške u radu skupštine stanara su:

• izostanak kvoruma,
• nejasan dnevni red,
• nepravilno glasanje,
• nevođenje zapisnika,
• mešanje uloga predsednika i upravnika.

Izbegavanjem ovih grešaka, skupština funkcioniše zakonito i efikasno. U praksi, procentualno najmanji broj ovakvih, ali i sličnih grešaka u radu stambene zajednice, se dešava kada zgradom upravlja profesionalni upravnik.

Česta pitanja – Skupština stanara

Ko može prisustvovati sednici skupštine stanara?

Sednici skupštine stanara mogu prisustvovati svi vlasnici stanova u zgradi, odnosno svi članovi stambene zajednice. Takođe, u skladu sa odlukom skupštine, može biti prisutan upravnik zgrade, predstavnici profesionalnih firmi za upravljanje ili gosti sa savetodavnom ulogom.

Šta se dešava ako stanari ne žele da biraju predsednika skupštine?

Ako stanari ne žele da biraju predsednika skupštine, rad sednica može biti otežan, ali skupština ostaje zakonito organ odlučivanja. Ovo ne utiče na obavezu zgrade da ima zakonski obaveznog upravnika koji vodi sve formalne procedure.

Da li predsednik skupštine može samostalno potpisivati ugovore za zgradu?

Ne, predsednik skupštine nema ovlašćenja da samostalno potpisuje ugovore ili finansijske dokumente. To je isključiva nadležnost upravnika, koji deluje u skladu sa odlukama skupštine i zakonom. 

Da li ista osoba može biti i predsednik skupšitne stambene zajednice i upravnik?

Da, može. Ali ta osoba jeste upravnik, ali ne zato što je predsednik skupštine, već zato što je posebnom odlukom izabrana za upravnika iz reda stanara.

Organizujte svoju skupštinu i obezbedite zakonito upravljanje zgradom uz Beostan Upravnik

Dobro organizovana skupština stanara omogućava zakonito, jasno i efikasno upravljanje zgradom. 

Kada su uloge pravilno definisane, odluke donete u skladu sa zakonom i dokumentacija uredno vođena, smanjuju se nesporazumi i problemi u funkcionisanju stambene zajednice. U praksi, taj proces često zahteva stručno vođenje i dobro poznavanje propisa. 

U takvim situacijama, angažovanje profesionalnog upravnika Beograd može značajno olakšati rad skupštine i obezbediti dosledno sprovođenje odluka. 

Za pouzdano i zakonito upravljanje stambenom zajednicom, Beostan Upravnik stoji vam na raspolaganju za stručnu podršku i savetovanje.

Reference:

1. https://pravno-informacioni-sistem.rs/eli/rep/sgrs/skupstina/zakon/2016/104/2/reg