Popravka krova na zgradi retko počinje kao građevinski problem. Počinje kao mrlja na plafonu stana na poslednjem spratu i kao pitanje koje niko u zgradi ne ume da odgovori: da li to plaća onaj kome curi ili cela zgrada.
Odgovor je kratak: krov je zajednički deo zgrade, trošak se deli na sve vlasnike, a curenje koje preti štetom ima status hitne intervencije sa rokom od 48 časova za upravnika. Sve ostalo – ko donosi odluku, koliko ponuda treba i čime se plaća, sve zavisi od toga da li je reč o hitnoj popravci ili o sanaciji celog krova.
Ovo pitanje se u Srbiji postavlja češće nego što izgleda jer je najveći broj stambenih zgrada podignut između 1961. i 1980. godine, njih 745.485 [1]. Njihovi krovovi danas imaju između četrdeset pet i šezdeset pet godina.
Najvažnije iz teksta
- Krov je zajednički deo zgrade, pa popravku plaćaju svi vlasnici posebnih delova, bez obzira na sprat na kom žive.
- Curenje krova je hitna intervencija: upravnik mora da reaguje u roku od 48 časova, a za propuštanje odgovara za štetu.
- Hitne intervencije se plaćaju iz sredstava zajednice bez obzira na namenu; za veću sanaciju odluka skupštine i ponude ostaju obavezne.
Kome pripada krov zgrade
Krov je zakonski zajednički deo zgrade i onda kad se nalazi iznad jednog stana (čl. 10). Vlasnik stana na poslednjem spratu ima pravo da ga koristi, ali nema pravo da mu menja fizička svojstva – oblik, strukturu ni boju.
To znači da krov ne pripada nikome pojedinačno. Pripada svima koji u zgradi imaju stan, poslovni prostor ili garažno mesto, i to u obliku zajedničke nedeljive svojine.
Zabluda koja iz toga izlazi živi decenijama i najbolje je opisao čovek koji je i sam bio upravnik: krov je zajednički dok ne počne da curi, a posle je muka onoga iznad koga curi. Pravno to ne stoji budući da sprat ne menja obavezu – vlasnik u prizemlju učestvuje u popravci krova isto kao vlasnik u potkrovlju, kao što i vlasnik na šestom spratu učestvuje u sanaciji kanalizacije koju nikada neće videti.
Isto pravilo važi i obrnuto kod plaćanja lifta u zgradi: stanar u potkrovlju plaća krov, stanar u prizemlju plaća lift.
Krov prokišnjava – Prvi koraci
Hitne intervencije se izvršavaju bez odlaganja, radi zaštite imovine od oštećenja (čl. 59). Curenje krova spada među njih.
Prvi korak zato nije prikupljanje ponuda nego prijava. Zakon obavezuje vlasnika da odmah po saznanju obavesti upravnika, a upravnika da u roku od 48 časova preduzme mere, i da za propuštanje odgovara za štetu.
Pisana konstatacija upravnika vredi više od računa jer račun dokazuje da je nešto plaćeno; konstatacija dokazuje da je bilo nužno i da je zgrada za to znala. Bez tog dokumenta kasniji zahtev za refundaciju teško prolazi, koliko god popravka bila opravdana.
Dodatno, fotografišite štetu i sačuvajte svaki papir, isti postupak važi za sve hitne intervencije u zgradi.
Ko faktički izlazi na krov i utvrđuje odakle voda ulazi, drugo je pitanje. Za to je potrebna oprema za rad na visini i čovek koji ume da razlikuje pomeren crep od propale hidroizolacije, pa zgrade koje imaju profesionalnog upravnika taj deo obično ne organizuju same — pregled i popravka krova na zgradi ulazi u redovan posao upravnika.
Ko plaća popravku krova
Trošak popravke krova snose svi vlasnici posebnih delova, ali sporno nije to, nego po kom ključu se deli — i tu greše i stanari i poneki upravnik.
Zakon razlikuje dve vrste održavanja i za svaku propisuje drugi kriterijum (čl. 63):
| Tekuće održavanje | Investiciono održavanje | |
| Šta pokriva | manje popravke, hitne intervencije | zamena i sanacija celog krova |
| Kriterijum | srazmerno broju posebnih delova (po stanu) | srazmerno učešću površine (po kvadratu) |
| Šta to znači | garsonjera i troiposoban stan plaćaju isto | veći stan plaća više |
Tabela 1: Vrste održavanja prema kriterijumu
Skupština stambene zajednice može dvotrećinskom odlukom zameniti kriterijume, a ako su vlasnici doneli pravila vlasnika, važi ono što u njima piše (čl. 17). Zakonski ključ je polazna tačka, ne jedina mogućnost.
Zgrada bez fonda svaki kvar pretvara u vanredan račun i tada se novac skuplja od stana do stana, u trenutku kada je pritisak najveći i kada je pregovaračka pozicija prema izvođaču najslabija. Zbog toga je fond za tekuće i investiciono održavanje prva stvar koju zgrada treba da uredi, pre nego što krov procuri.
Kako se pokreće zahtev za sanaciju krova na zgradi
Ovde se odvajaju dva puta koja se u praksi stalno mešaju.
Hitne intervencije se plaćaju iz sredstava zajednice bez obzira na namenu tih sredstava (čl. 65). Zgrada ne mora da glasa o prenameni novca da bi zaustavila curenje.
Za sanaciju celog krova pravila su drugačija. Potrebna je odluka skupštine stambene zajednice, a sredstva za veće radove troše se na osnovu prikupljenih ponuda — zakon za profesionalnog upravnika predviđa najmanje tri prikupljene ponude (čl. 53).
Raspravu najčešće ne izaziva trošak nego redosled: popravka opravdana, a nastala mimo procedure, teško se naplati.
Tri ponude imaju smisla samo ako su uporedive — ako opisuju isti obim posla, materijal i garanciju. Stanar koji prvi put čita ovu materiju to teško presuđuje sam.
Da li popravka krova traži dozvolu
Popravka u istom obliku je održavanje, ne gradnja, a za takve radove se ne pribavlja građevinska dozvola.
Granica se pomera čim se dira konstrukcija ili menja spoljni izgled zgrade. Nadziđivanje, pretvaranje ravnog krova u kosi ili promena gabarita više nisu održavanje i traže postupak pred nadležnim organom.
Zgrade pod zaštitom imaju dodatni korak i ako je objekat evidentiran kao kulturno dobro ili se nalazi u zaštićenoj celini, pre radova je potrebna saglasnost nadležnog zavoda za zaštitu spomenika kulture. Zgrade u starom jezgru Beograda na to nailaze redovno, a postupak zna da potraje mesecima – zbog čega se pokreće čim se sanacija najavi, a ne kad ponuda već stoji na stolu.
Šta kad zgrada odugovlači a vama curi
Najteži slučaj nije onaj u kom se ne zna ko plaća. Najteži je onaj u kom se zna, a ništa se ne dešava: sednice se odlažu, kvorum se ne skupi, a voda u međuvremenu ulazi u stan.
Vlasnik sme sam da izvrši popravku na zajedničkim delovima kada je neophodna radi otklanjanja opasnosti od štete na njegovom stanu, ako to blagovremeno ne učini onaj ko je dužan (čl. 12). Ko ispuni obavezu zajednice, ima pravo regresa (čl. 47).
Rizik ostaje u dokumentaciji: bez pisane konstatacije i računa zajednica može osporiti iznos. Postoji i obrnut put – šteta koja nastaje zato što zajednica ne postupa naplativa je od same zajednice.
Oba puta vode preko papira, ne preko dobre volje.
Koliko košta popravka krova na zgradi
Cena zavisi od toga da li se krpi ili menja: zamena crepova i lokalno zaptivanje su redovan trošak, sanacija celog krova je investicioni zahvat koji se planira unapred.
Na iznos utiče četvoro: površina krova, vrsta pokrivača, pristupačnost i obim oštećenja. Ista kvadratura ume da košta bitno različito ako se do krova ne može prići skelom nego samo alpinistički.
Ponuda bez opisa obima posla nije cena nego procena. Tražite da u njoj piše šta se radi, kojim materijalom i sa kakvom garancijom.
Ravan krov — Zašto je skuplji i češći problem
Ravan krov nema pad koji sam odvodi vodu, pa se oslanja na slojeve koji stare i na slivnike koji se zapuše. Zbog toga se na zgradama iz šezdesetih i sedamdesetih prokišnjavanje javlja u ciklusima, a ne jednom.
Sanacija ravnog krova na zgradi po pravilu košta više od zamene pokrivača na kosom krovu, jer se radi o celom sistemu odvodnjavanja, ne o jednoj tački. Rešenje za ravan krov koje se svodi na krpljenje mesta gde curi obično izdrži jednu sezonu.
Gradsko stambeno ili privatni izvođač
Zgrade sa ugovorom sa JP Gradsko stambeno često pretpostave da je krov pokriven mesečnom naknadom. Delimično jeste.
Ugovorom su obuhvaćeni samo manji radovi na popravci pokrivača kojima se sprečava prokišnjavanje, dok sanacija većeg obima nije, i plaća se posebno.
Razlika između ta dva puta nije samo u ceni. Javno preduzeće naplatu može da sprovede kroz postojeću uplatnicu, što zgradi rešava najteži deo posla – prikupljanje novca od svih vlasnika. Privatni izvođač je po pravilu povoljniji, ali naplata ostaje na zgradi.
Koji put je isplativiji zavisi od toga koliko zgrada uredno plaća – i ta računica ulazi u profesionalno upravljanje zgradom u Beogradu.
Garancija na izvedene radove i reklamacija
Garancija važi koliko i firma koja ju je dala, te krov saniran uz garanciju društva koje je u međuvremenu ugašeno praktično je krov bez garancije, a to se na novogradnji dešava češće nego na starim zgradama.
Zato garancija mora biti pisana, sa rokom i opisom onoga što pokriva. Usmeno obećanje nema težinu kad posle dve zime voda počne da ulazi na istom mestu.
Sanacija rađena dvaput, a krov i dalje prokišnjava, najčešće znači da uzrok nije otklonjen nego prekriven. Reklamacija se tada podnosi u garantnom roku, pisano i sa dokumentacijom iz prethodnog zahvata.
Visinski radovi Beostan Upravnika — Pregled, popravka i sanacija krova
Popravka krova Beograd podrazumeva rad na visini, a to je posao za koji zgrada teško nađe izvođača kad joj je hitno potreban.
Beostan Upravnik u okviru visinskih radova obavlja:
- Pregled krovova — provera da li ima oštećenja ili curenja, pre nego što se pojavi u stanu
- Radove na krovu — zamena crepova i krpljenje krova
- Popravke krovova svih vrsta — kosi i ravni krovovi, na zgradama u svim beogradskim opštinama
Za zgrade pod našim upravljanjem prijava, izlazak na teren, ponude i evidencija idu kroz jedno mesto. Zgrada ne traži majstora u trenutku havarije.
Česta pitanja – Popravka krova na zgradi
Da li stanar na poslednjem spratu plaća više za popravku krova?
Ne. Krov je zajednički deo zgrade i trošak se deli na sve vlasnike posebnih delova, po zakonskom kriterijumu ili po kriterijumu koji je zgrada usvojila. Sprat ne utiče na visinu obaveze.
Isplati li se kupiti stan na poslednjem spratu?
Trošak krova nije razlog protiv, jer ga ionako deli cela zgrada. Pre kupovine je korisnije proveriti vrstu i starost krova, da li zgrada ima formiran fond i da li ima upravnika koji održavanje vodi redovno.
Koliko brzo mora da se reaguje kad krov prokišnjava?
Vlasnik je dužan da odmah po saznanju obavesti upravnika. Upravnik, odnosno profesionalni upravnik, dužan je da preduzme mere odmah, a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja, i za propuštanje odgovara za štetu (čl. 59).
Šta ako sam platim popravak krova na zgradi?
Zakon vam daje pravo da sami izvršite popravku ako je neophodna radi otklanjanja opasnosti od štete na vašem stanu, a onaj ko je dužan to ne učini blagovremeno (čl. 12). Zatim imate pravo regresa od ostalih vlasnika. Šanse da naplatite zavise od dokumentacije – pisane konstatacije i računa.
Da li sanacija krova koji prokišnjava traži dozvolu?
Popravka u postojećem obliku i gabaritu je održavanje i ne traži građevinsku dozvolu. Dozvola i poseban postupak potrebni su kada se menja konstrukcija ili spoljašnji izgled zgrade, a kod objekata pod zaštitom i saglasnost zavoda.
Krov koji ne curi je zgrada bez vanrednih računa
Popravka krova na zgradi je jeftinija, brža i manje sporna kada se pokrene na vreme. Zgrada koja krov pregleda pre kišne sezone, ima formiran fond i vodi evidenciju, rešava ovo pitanje kao redovan posao.
Zgrada koja čeka da voda uđe u stan rešava ga kao sukob, i po pravilu skuplje.
Ako vaša zgrada nema koga da pozove kada krov prokisne, kontaktirajte nas – pregledaćemo stanje krova i reći ćemo vam šta je hitna intervencija, a šta može da sačeka planiranu sanaciju. Za ponudu za upravljanje zgradom pošaljite upit.
Reference
