Skupština stambene zajednice – Kako se organizuje i donose odluke

Skupština stambene zajednice je vrhovni organ svake stambene zajednice. Sve važne odluke o zgradi — od budžeta i programa održavanja do izbora i smene upravnika — donose se upravo na skupštini. Bez nje, stambena zajednica ne može funkcionisati zakonito.

Na ovoj stranici naučićete ko saziva skupštinu, kako izgleda procedura glasanja, koji je kvorum za različite vrste odluka, koja je uloga predsednika skupštine i šta mora da sadrži zapisnik. Ako ne želite da se bavite organizacijom skupštine sami — profesionalni upravnik preuzima ceo proces umesto vas.

Zakonski okvir rada skupštine stambene zajednice

Rad skupštine stambene zajednice uređen je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS, br. 104/2016 i 9/2020). Zakon jasno definiše da je skupština glavni organ odlučivanja u stambenoj zajednici, dok su upravnik i druga izvršna lica odgovorna za sprovođenje donetih odluka.

Pravila su jednostavna: skupština donosi odluke, većina odlučuje, a zapisnik potvrđuje zakonitost postupka.

Ko saziva skupštinu stambene zajednice

Skupštinu stambene zajednice saziva predsednik skupštine, koji je istovremeno i predsednik stambene zajednice. Obaveštenje o skupštini mora biti dostavljeno svim vlasnicima posebnih delova najmanje 8 dana pre datuma zasedanja.

Šta mora sadržati obaveštenje o skupštini:

• Datum, vreme i mesto održavanja
• Predloženi dnevni red sa svim tačkama
• Materijale za razmatranje (predlog budžeta, program održavanja i sl.)

Šta ako predsednik ne sazove skupštinu?

Ako predsednik ne sazove skupštinu u predviđenom roku, pravo sazivanja ima svaki vlasnik posebnog dela koji za to pridobije podršku vlasnika koji zajedno poseduju više od jedne trećine ukupne površine posebnih delova. U praksi – ako više od trećine stanova zatraži skupštinu, predsednik mora da je sazove, a ako ne reaguje – oni je mogu sazvati sami.

Profesionalni upravnik preuzima obavezu sazivanja skupštine: priprema pozivnice, obaveštava stanare, vodi evidenciju dostave obaveštenja. Beostan organizuje skupštine za sve zgrade u svom portfelju.

Pravo glasa i kvorum – Ko može glasati i koliko glasova treba

Na skupštini glasačka snaga nije jedan čovek – jedan glas. Svaki vlasnik glasa proporcionalno svom udelu u ukupnoj površini posebnih delova zgrade. Vlasnik većeg stana ima veći glasački udeo od vlasnika manjeg.

Ko ima pravo glasa?

• Vlasnici posebnih delova (stanova i lokala)
• Punomoćnici vlasnika koji nisu u mogućnosti da prisustvuju (uz overeno punomoćje)
• Zakupci NE – nemaju pravo glasa na skupštini

Koliko glasova treba za koje odluke?

Vrsta odluke	Potreban kvorum	Primeri odluka
Obična većina	Vlasnici sa više od 50% ukupne površine	Izbor predsednika, usvajanje budžeta, program tekućeg održavanja, izbor upravnika iz redova stanara
Dvotrećinska većina	Vlasnici sa više od 2/3 ukupne površine	Smena upravnika, angažovanje profesionalnog upravnika, izmena pravila vlasnika, veće investicije
Jednoglasnost (100%)	Svi vlasnici	Odluke o promenama zajedničkih delova koje utiču na sve stanove (npr. dogradnja)
Poseban kvorum za hitne odluke	Predsednik SZ ili upravnik odlučuje sam	Hitne intervencije koje ne trpe odlaganje — kvar lifta, poplava, oštećenje krova

Dnevni red i tok skupštine

Skupština se ne može punovažno odlučivati o tačkama koje nisu bile na predloženom dnevnom redu – osim ako svi prisutni glasaju da se doda nova tačka. Zato je važno da dnevni red bude precizno definisan pre skupštine.

Tipičan dnevni red redovne skupštine:

1. Utvrđivanje kvoruma (provera ko je prisutan i koliki udeo predstavljaju)
2. Izbor zapisničara i overača zapisnika
3. Razmatranje i usvajanje izveštaja o radu i finansijama za protekli period
4. Razmatranje i usvajanje plana i programa rada i finansijskog plana za naredni period
5. Razmatranje visine naknade za tekuće i investiciono održavanje
6. Razno (pitanja stanara, predlozi)

Redovna vs. vanredna skupština

	Redovna skupština	Vanredna skupština
Kada se saziva	Najmanje jednom godišnje	Kad god nastane potreba – na zahtev predsednika, upravnika ili 1/3 vlasnika
Dnevni red	Godišnji izveštaj, plan, budžet	Specifična tema – smena upravnika, hitna investicija, spor
Rok za sazivanje	Svake godine, bez posebnog razloga	U roku koji odgovara hitnosti – može i 3-5 dana za hitne slučajeve
Kvorum	Isti kao za redovnu	Isti, zavisno od vrste odluke

Zapisnik skupštine stambene zajednice

Zapisnik je obavezan pravni dokument koji potvrđuje šta se desilo na skupštini i koje su odluke donete. Bez valjanog zapisnika, odluke skupštine mogu biti pobijene.

Šta zapisnik mora da sadrži:

• Datum, vreme i mesto održavanja skupštine
• Listu prisutnih vlasnika sa podacima o površini posebnih delova i udelu u glasu
• Konstataciju da postoji kvorum (ukupna površina prisutnih vs. ukupna površina zgrade)
• Usvojeni dnevni red
• Tok zasedanja — ko je šta rekao, predlozi, diskusija
• Sve donete odluke sa tačnim rezultatima glasanja (ko je glasao za, ko protiv, ko se uzdržao)
• Potpis predsednika skupštine i dva overača zapisnika

Beostan priprema i piše zapisnik sa svih skupština koje organizuje – spreman za potpis odmah po završetku zasedanja. Delotvorno i bez greške.

Predsednik skupštine stambene zajednice — Uloga i odgovornosti

Predsednik skupštine stambene zajednice je izabrani predstavnik vlasnika koji vodi sednice i organizuje rad skupštine. U svakodnevnom govoru često se koriste i izrazi „predsednik skupštine stanara“ ili „predsednik kućnog saveta“ — svi oni označavaju isto lice.

Važno je razumeti razliku: predsednik organizuje rad skupštine, ali ne donosi samostalne odluke i nije odgovoran za zakonsko upravljanje zgradom. Ulogu upravnika zgrade (zakonski obaveznu) može preuzeti ista osoba – ali samo ako je za tu funkciju posebno izabrana odlukom skupštine.

Kako se bira predsednik skupštine

Predsednika bira skupština na sednici — običnom većinom (više od 50% ukupne površine). Kandidat se može sam kandidovati ili biti predložen od strane drugih vlasnika. Nakon predstavljanja plana rada, vlasnici glasaju, a većina donosi odluku koja se unosi u zapisnik.

Odgovornosti predsednika skupštine

• Sazivanje sednica i obaveštavanje vlasnika
• Vođenje sednica i praćenje dnevnog reda
• Organizovanje rada skupštine između sednica
• Predstavljanje vlasnika pred upravnikom i trećim licima
• Praćenje sprovođenja odluka donetih na skupštini

Predsednik skupštine vs. upravnik zgrade – Jasna razlika

Najčešća zabuna u praksi je mešanje uloga predsednika skupštine i upravnika zgrade (bilo upravnika iz redova stanara, bilo profesionalnog). Razlika je suštinska: skupština donosi odluke, predsednik organizuje rad skupštine, a upravnik sprovodi odluke i zakonski je obavezan organ.

	Predsednik skupštine	Upravnik zgrade
Ko ga bira	Skupština (obična većina)	Skupština (iz redova stanara) ili se profesionalno angažuje (dvotrećinska većina)
Osnovna uloga	Organizuje rad skupštine	Sprovodi odluke i zakonske obaveze
Zakonski obavezan	Nije — kolokvijalna funkcija	Jeste — zakonom propisan organ
Koga predstavlja	Vlasnike stanova (stambenu zajednicu)	Stambenu zajednicu u pravnom prometu
Može li potpisivati ugovore	Ne — nema zakonsko ovlašćenje	Da — zakonski zastupnik SZ

„Kućni savet“ i „predsednik kućnog saveta“ — zastareli termini

„Kućni savet“ i „predsednik kućnog saveta“ su termini iz ranijih propisa koji se i danas često koriste u kolokvijalnom govoru. Zakon ih više ne prepoznaje. Današnji zakoniti termin je skupština stambene zajednice, a uloga predsednika je organizaciona i predstavnička — bez zakonskih ovlašćenja koje ima upravnik.

Statut i dokumentacija skupštine stambene zajednice

Pored zapisnika sa pojedinačnih sednica, uredno organizovana stambena zajednica vodi još nekoliko dokumenata koji obezbeđuju pravnu jasnoću rada skupštine.

Za razliku od javne registracije same stambene zajednice (matični broj, PIB), statut i interna dokumentacija su akti koje donosi i vodi sama skupština.

Najvažniji dokumenti koji olakšavaju rad skupštine:
• Statut stambene zajednice — interni akt koji bliže uređuje način sazivanja, glasanja i odlučivanja; nije zakonski obavezan, ali je preporučljiv za veće zgrade.
• Knjiga odluka — hronološka evidencija svih skupštinskih odluka sa datumom, brojem tačke i rezultatom glasanja.
• Evidencija zapisnika i punomoćja — arhiva svih potpisanih zapisnika sa pratećim materijalima.

Za javnu registraciju stambene zajednice — matični broj, PIB, upis kod RGZ-a i APR-a — pogledajte posebnu stranicu Registar stambenih zajednica.

Najčešće greške u radu skupštine stambene zajednice

U praksi, mnoge odluke skupština bivaju pobijene ili se sprovode neuredno zbog proceduralnih propusta koji se ponavljaju iz godine u godinu.

Evo šest najčešćih grešaka — i kako ih izbeći:

Greška	Kako je izbeći
❌ Izostanak kvoruma	Unapred proveriti koliko kvadrature zastupaju potvrđeni dolasci. Za bitne odluke (npr. angažovanje upravnika), kontaktirati vlasnike većih stanova pre sednice.
❌ Nejasan ili prešarolik dnevni red	Svaka tačka mora biti precizno formulisana („Izbor profesionalnog upravnika“, a ne „Razgovor o upravljanju“). Tačka „Razno“ ne može sadržati odluke.
❌ Nepravilno glasanje	Glasa se proporcionalno udelu u površini, ne „po glavama“. Zakupci i članovi domaćinstva nemaju pravo glasa — samo vlasnici posebnih delova.
❌ Nevođenje ili nepotpuni zapisnik	Zapisničar i dva overača određuju se na početku sednice. Zapisnik se potpisuje pre raspuštanja — naknadno prikupljanje potpisa otvara prostor za osporavanje.
❌ Mešanje uloga predsednika i upravnika	Predsednik vodi sednicu, upravnik sprovodi odluke i potpisuje ugovore. Ako jedna osoba obavlja obe funkcije, to mora biti izričito definisano posebnom odlukom.
❌ Nedostavljanje obaveštenja svim vlasnicima	Obaveštenje mora stići u pisanoj formi svakom vlasniku najmanje 8 dana unapred. Oglas samo u liftu nije dovoljan dokaz ako se pojavi spor.

Procentualno najmanji broj ovakvih grešaka dešava se u stambenim zajednicama u kojima vlasnici poznaju prava i obaveze članova stambene zajednice, a zgradom upravlja profesionalni upravnik. Profesionalni upravnik zna proceduru napamet i ne dozvoljava da skupština padne zbog tehničkih propusta.

Skupštinska odluka o izboru upravnika

Jedna od najvažnijih odluka skupštine jeste izbor upravnika. Ova odluka zahteva dvotrećinsku većinu glasova vlasnika, a bez nje registracija stambene zajednice nije moguća.

Skupština može izabrati:

• Upravnika iz redova stanara – jedno od vlasnika preuzima funkciju, bez naknade ili uz simboličnu naknadu
• Profesionalnog upravnika – angažovanje licencirane firme na osnovu ugovora

Beostan preuzima kompletnu organizaciju skupštine na kojoj se donosi odluka o profesionalnom upravljanju: priprema dokumentaciju, vodi zasedanje, piše zapisnik i odmah po skupštini preuzima sve obaveze upravljanja.

Profesionalni upravnik organizuje skupštinu umesto vas  →
Saznajte više o profesionalnom upravljanju zgradama

► Pošaljite upit – ponuda za 2 sata  →
Besplatno · Bez obaveze · Besplatno upravljanje prvi mesec

Česta pitanja – Skupština stambene zajednice

Imate pitanje o skupštini? →