Svaka stambena zgrada u kojoj postoji više vlasnika posebnih delova mora imati registrovanu stambenu zajednicu. Ovo nije opcija – zakonska je obaveza. Bez registrovane zajednice i izabranog upravnika, opština može postavitiprinudnog upravnika, što je skuplje i manje efikasno rešenje.
Dobra vest: Osnivanje nije komplikovano. U nastavku su svi koraci, sva dokumentacija i svi rokovi – jasno i po redu. Beostan može preuzeti celokupnu proceduru i upravljanje od prvog dana.
Ko može pokrenuti osnivanje stambene zajednice
Osnivanje stambene zajednice može inicirati svaki vlasnik posebnog dela u zgradi – dovoljno je da pozove ostale vlasnike na prvu skupštinu. Ne čeka se saglasnost svih, ne traži se posebna dozvola. Inicijator samo mora da obezbedi da na skupštini bude kvorum.
Za punovažno zasedanje prve skupštine potrebno je prisustvo vlasnika koji zajedno imaju više od 50% ukupne površine posebnih delova. U praksi – više od pola stanova i lokala u zgradi mora biti zastupljeno.
Beostan pomaže sa organizacijom prve skupštine: Priprema pozivnice, obaveštava vlasnike i vodi celokupan proces.
Koraci osnivanja stambene zajednice
Ceo proces osnivanja stambene zajednice prolazi kroz 8 jasnih koraka:
- Sazivanje prve skupštine vlasnika – Inicijator (bilo koji vlasnik) pisanim putem obaveštava sve ostale vlasnike o skupštini – najmanje 8 dana unapred. U obaveštenju mora biti: datum, vreme, mesto i dnevni red.
- Održavanje prve skupštine i donošenje odluka – Na skupštini se donose: odluka o osnivanju stambene zajednice, izbor predsednika skupštine, izbor upravnika (ili odluka o angažovanju profesionalnog upravnika), usvajanje pravila vlasnika i odluka o visini naknade za fond.
- Pisanje i overa zapisnika – Sa skupštine se piše zapisnik koji potpisuju svi prisutni vlasnici ili njihovi punomoćnici. Zapisnik je ključni dokument za sve naredne korake registracije.
- Priprema dokumentacije za RGZ – Potrebno je pripremiti: popunjen zahtev za upis, zapisnik sa prve skupštine, kopije ličnih karata predsednika i upravnika, potvrdu o uplati republičke administrativne takse.
- Upis u RGZ (Republički geodetski zavod) – Zahtev za upis podnosi se u nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti. RGZ dodeljuje matični broj stambenoj zajednici i upisuje je u katastar u registar stambenih zajednica. Rok za upis: najčešće 7-15 radnih dana.
- Registracija u APR-u – Nakon upisa u RGZ, stambena zajednica se registruje i kod APR (Agencija za privredne registre) kao pravno lice. APR dodeljuje PIB.
- Otvaranje tekućeg računa – Sa PIB-om i dokumentacijom od RGZ i APR, predsednik ili upravnik otvara tekući račun stambene zajednice u banci. Na ovaj račun vlasnici mesečno uplaćuju doprinos u fond.
- Preuzimanje upravljanja – Sa otvorenim računom, kojim nastaje fond zgrade, i svom dokumentacijom, upravljanje zgradom formalno počinje. Ako ste angažovali profesionalnog upravnika – on od ovog trenutka preuzima sve obaveze.
Dokumentacija potrebna za osnivanje
Postoji nekoliko koraka za pripremu dokumentacije za osnivanje stambene zajednice:
Za prvu skupštinu
- Pisano obaveštenje svim vlasnicima (8 dana unapred)
- Dnevni red skupštine
- Blank obrazac zapisnika
- Akt o uređivanju međusobnih odnosa (pravila vlasnika) – priprema se unapred
Za upis u RGZ
- Zahtev za upis stambene zajednice (obrazac RGZ-a)
- Overeni zapisnik sa prve skupštine
- Potvrda o broju i površini posebnih delova (list nepokretnosti)
- Fotokopija lične karte predsednika skupštine
- Fotokopija lične karte izabranog upravnika ili ugovor sa profesionalnim upravnikom
- Dokaz o uplati republičke administrativne takse
Za APR registraciju
- Rešenje RGZ-a o upisu stambene zajednice
- Zahtev za dodelu PIB-a (Poreska uprava)
- Zahtev za otvaranje tekućeg računa (banka)
Beostan priprema kompletnu dokumentaciju umesto vas – od obrasca za skupštinu do ugovora i pratećih akata. Pošaljite upit i kažite nam u kojoj fazi ste.
Rokovi za osnivanje stambene zajednice
| Korak | Zakonski rok / napomena |
| Osnivanje SZ | U roku od 60 dana od dana kada zgrada dobija status zgrade sa više vlasnika posebnih delova |
| Obaveštenje vlasnika o skupštini | Najmanje 8 dana pre datuma skupštine |
| Upis u RGZ nakon skupštine | Što pre — zakon ne propisuje tačan rok, ali kaznene odredbe važe od dana nastanka obaveze |
| Kazna za neregistraciju | Od 50.000 do 2.000.000 RSD — plus postavljanje prinudnog upravnika na trošak zajednice |
| Rok obrade u RGZ | Tipično 7–15 radnih dana od predaje dokumentacije |
Česte greške pri osnivanju stambene zajednice
Ovo su najčešći propusti zbog kojih procedura kreće iznova ili dolazi do problema sa registracijom:
| Greška | Posledica | Kako izbeći |
| Nedovoljan kvorum na skupštini | Skupštinska odluka je nevažeća — sve se ponavlja | Proveriti unapred da li vlasnici više od 50% površine mogu prisustvovati ili dati punomoćja |
| Nekompletan ili nepotpisan zapisnik | RGZ odbija zahtev za upis | Svaki prisutan vlasnik mora potpisati zapisnik — ili overiti punomoćje |
| Pogrešan ili nepotpun zahtev za RGZ | Zahtev se vraća na dopunu — gubi se vreme | Koristiti aktuelni obrazac sa sajta RGZ-a ili angažovati stručnu pomoć |
| Nije izabran upravnik na skupštini | Registracija nije moguća bez imenovanog upravnika | Na dnevnom redu prve skupštine obavezno uvrstiti tačku o izboru upravnika |
| Propušten rok za obaveštenje vlasnika | Skupština se može osporiti | Slati obaveštenja preporučenom poštom ili uz potpis o prijemu, 8+ dana unapred |
Izbor upravnika – Obavezan korak pri osnivanju
Registracija stambene zajednice nije moguća bez imenovanog upravnika. Na prvoj skupštini vlasnici biraju između dve opcije: upravnika iz redova stanara ili profesionalnog upravnika.
| Upravnik iz redova stanara | Profesionalni upravnik (Beostan) | |
| Ko je | Jedan od stanara zgrade | Licencirano lice iz specijalizovane firme |
| Licenca | Nije potrebna | Obavezna — licenca PKS |
| Vreme | Volonterski posao uz stalni posao | Puno radno vreme — zgrada je njegov posao |
| Odgovornost | Lična odgovornost stanara | Zakonska odgovornost firme — osigurana |
| Hitne intervencije | Zavisi od dostupnosti | 24/7 organizovano — tim stručnjaka |
| Trošak | Simbolična naknada | Mesečna naknada po stanu — jasna i unapred definisana |
| Preporuka za | Male zgrade (do 10 stanova) sa organizovanim stanarima | Sve zgrade — posebno veće ili sa složenim potrebama |
Beostan pomaže sa celokupnom procedurom osnivanja i preuzima upravljanje od prvog dana – bez čekanja, bez papirologije sa vaše strane.
► Pošaljite upit – Beostan organizuje osnivanje i preuzima upravljanje →
Besplatno · Odgovaramo za 2 sata · Besplatno upravljanje prvi mesec
Česta pitanja – Osnivanje stambene zajednice
Ko može pokrenuti osnivanje stambene zajednice?
Bilo koji vlasnik posebnog dela (stana ili lokala) u zgradi može inicirati osnivanje sazivanjem prve skupštine vlasnika. Ne čeka se saglasnost svih vlasnika — dovoljno je da inicijator pisanim putem obavesti sve ostale i organizuje skupštinu na kojoj bude kvorum (vlasnici više od 50% ukupne površine).
Koliki je rok za osnivanje stambene zajednice?
Prema Zakonu o stanovanju, vlasnici su obavezni da osnuju stambenu zajednicu u roku od 60 dana od dana kada zgrada dobija status zgrade sa više vlasnika posebnih delova. Neregistrovana zajednica rizikuje novčanu kaznu do 2.000.000 RSD i postavljanje prinudnog upravnika.
Da li je obavezno angažovati profesionalnog upravnika pri osnivanju?
Nije obavezno, ali je obavezno izabrati nekoga – profesionalnog upravnika ili upravnika iz redova stanara. Bez imenovanog upravnika, registracija nije moguća. Beostan pomaže sa celom procedurom osnivanja i preuzima upravljanje od prvog dana – upit je besplatan.
Koliko košta osnivanje stambene zajednice?
Troškovi osnivanja su minimalni – uglavnom administrativne takse za RGZ i APR (par hiljada dinara) i poštanski troškovi. Beostan ne naplaćuje pomoć pri osnivanju – to je deo paketa usluga upravljanja. Pošaljite upit za konkretnu ponudu za vašu zgradu.
Da li je vaša zgrada već registrovana?
Proverite u registru →
